家1棟まるごとリフォームパックについてのご注意

 

解体02.jpg最近、大型リフォームパックでのトラブルによるご相談が増えています。このページをご覧のあなたも、築30年以上の家なので、いっそのこと壊して建て替えるのか、全面改装のリフォームをしたほうがいいのかを迷っているのでしょうか?
 
おそらくリフォーム会社にお尋ねするとリフォームすることをおススメされますし、ハウスメーカーの住宅営業マンなどにお話しされますとリフォームも高くなるので新築されたほうがいいですよ・・・と言われたりしたからでしょうか?

 
まず住宅業界のお話からしますと、なぜこのような家1棟まるごとリフォームパック商品が増えたのか?といいますと、これは、これまでのリフォーム工事というのは、新築と違って工事内容や要望によってかかる費用が全く違うので、お客さんから 『〇〇を希望していますが、いくらかかりますか?』と電話で問い合わせを受けても、その場で具体的な金額が答えにくいですし、わかりにくいものです。
 
これは厳密にいえば、今でも通常のリフォームであれば、基本的な考え方は、全く変わりはしていません。というより、それぞれの建てられた工事内容や建築条件が違うので、今の時代でも、現在の状況や工事内容や要望・仕様などによって答えようがないものなのです。

 
そこで、工事個所と内容を標準設定してハウスメーカーの企画住宅のように“パッケージ化”することで消費者に価格をわかりやすく明示できるようにしたという具合です。

逆にこういうパック商品がないリフォーム会社の広告などを見ればわかりますが、広告をしてもイメージ広告ばかりが多く、結局価格はいくらなの?という広告になりがちでしたが、パッケージ化したことで“商品”にすれば宣伝もしやすくなるという理屈になります。

 
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その全面改装のパックを提供している会社といえば、リフォーム会社や建築業はもちろん、不思議な事に不動産系の会社が有名であったり、他にハウスメーカーの子会社や様々な設備や建材メーカー関連のフランチャイズ系の企業やエネルギー関連会社や小さい工務店や電気や内装専門の会社までもあります。
 
しかも1棟まるごとのリフォームパックの商品名は『新築●●』『●●新築』など新築を意識しており、なぜか親しみを持たせるためなのかその商品名には、不思議に“くん”や“さん”をつけるネーミングのものが多いです。

広告.jpgその価格表示は、新築同様に低価格で建て替えたような快適さなどが味わえるということになっていてその価格は、チラシでは新築の半分でできるかのように断言していると誤解しかねない広告がありますが、そもそもの新築の価格がどれが対象かもありますので、新築市場同様にこの広告宣伝の表現をそのまま素直に鵜呑みにするのは非常に危険であると言え、もちろん勉強熱心な皆さんは、新築の坪単価でもう既に感じられているので、きっとそのままを鵜呑みにしないと思いますが、広告を出す側であるリフォーム会社も、何でもかんでも半分というつもりはないにしても、はじめて大規模リフォームをお考えの方からすれば、新築の坪単価と同様にとても紛らわしく感じるのは事実であります。

  
以前テレビで放送されていた有名なリフォーム番組のなかでの匠≠ナも柱だけ残して屋根までも取り払うなど法的に確認申請がいるはずでは?というグレーな工事物件でも、なにがなんでも“リフォーム物件”としてそれが“低価格でできる”かのように放送されていました。

 

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ここで熱心に読まれているあなたにリフォームの工事について、できるだけわかりやすくご説明しておきます。

解体3.jpg新築の場合は、何もない状態(更地)から創りあげるという作業になりますが、一方建替えでは、現在の家を取り壊して…という工程になりますが、増改築やリフォームというのは、住みながらであったり、そうでなくても、ある程度残す部分もあるので丁寧に手壊しで解体して、適正に判断をして補修や補強などをしてから補修したり新しく工事をしていきます。
  
今お話ししたのは、解体の部分だけのお話になりますが、何もない更地に建てる場合と“家を壊す”という作業が入る場合とは、あたりまえに価格が違ってきますし、その壊すのも一切カタチ残さずに…つまり残すことを考えずに機械で壊す場合と色々配慮しながら解体するのでは、工期も手間も違ってきます。
 
だからと言ってその価格については、工事範囲によりますので一概に高いとは言えないのですが、家を1棟まるごととなれば、機械で壊すより手壊しのほうが時間もかかるし、解体費は手間もかかるので高くなるという理屈は、これを読まれる今ならおわかりいただけるかと思います。
 
設備の配管工事についても、間取りが変更になってキッチンやシステムバスの位置が変更になるだけで給排水の位置なども変更となります。配管全て新しく変更する場合と今までのをそのまま流用する何もしないリフォームでの価格は、違うのもあたりまえであります。
 
他に内装工事に関してもご説明しますと家というのは、たとえば壁に関しては柱や間柱があって、そこへ下地としてプラスターボードや構造用合版などの下地を釘打ちして、クロスや時には塗り壁などをして内装の壁はできますが、床や天井もほぼ同じような理屈で、仕上げ+下地+構造材となります。

 
床組.jpgしかし実際生活する上で皆さんが見えている部分は、壁で言えば、仕上げの塗りやクロス部分しか見えていません。つまりクロスやフローリングだけしか見えていないので下地などや断熱材、床でも下地合板や根太などがあるのかないのかはわかりません。

ということは、仕上がり具合は、全く同じように見えても、同じ部屋をさわるだけでも下地の取り換えや補強などさわる範囲や工事内容によって価格の差が大きく変わることになります。
 
ですから、リフォーム工事であれば価格が安い理由は、設備機器や仕上げ材の差もありますが、それらに差があまり感じないのであれば、工事内容や範囲がそもそも違うものだと判断された方がよろしいかと思います。
 
ですから、これらの基本的なことを念頭に入れていただくことが、大型リフォームパックで失敗しない条件となるでしょう。

 


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では、この(一見)定額制の家まるごと大型リフォームパックは、本当にあなたにピッタリな理想の商品なのでしょうか?その商品に関して契約する前にチェックしてほしい大事なポイント3点を述べます。
 
  1. 標準価格でどこまでの工事範囲なのか? どこまで工事をするのか?
  2. 価格は本当に定額制なのか? 安いのか? 明朗会計なのか?
  3. 古い部分の構造などもしっかり補修や補強もしてくれるのか?別途なのか?
     
  
1 標準工事は どこまでの工事範囲なのか? 

これは新築でも同じことなのですが、標準という基準にルールはないということです。その商品をつくった企業が、なにを標準にするかどうかなのでA社とB社とC社を比較しても同じ内容の標準仕様であるとは限りません。たとえば、わかりやすい部分で説明しますとキッチンだけでも違いがあるかもしれません。人工大理石のカウンターで食器乾燥機まで付いたキッチンかもしれませんし、一方ステンレスのカウンターで機器類はコンロ含めて別途かもしれません。
  
先ほど説明した工事内容であれば、現在の床を利用して上から重ね張りする方法をすれば安くなりますが、古い下地を撤去して、基礎や下地から補強したり新しくする工事内容では出来栄えも価格も違います。壁であれば、クロスだけ張り替えるケースと下地までさわるケースや間仕切りの壁の位置を変えて、間取りを変更するというのでも価格に雲泥の差が生じますし、家の形状(計画)や立地条件などでもそれらの価格が変わってきます。
 
ですので、全く同じような環境で同じ間取りの家が建つなどあり得ないというのが現実でありますので、売る側にとって都合のいい標準価格だけをそのまま鵜呑みにしないで、あなたの家に関して一体工事範囲はどこまでなのか?を明確にしていただいた上でご判断するようにしてください
 
一方で売る側になれば、広告に掲載する標準価格については他社より安くしなければ、それを見る消費者は興味を持ってくれない。つまり集客するためには・・・という考えの元で広告のための価格として掲載しているケースが多いものです。
  
ですから、このページを読みつづけるほど勉強熱心なあなたは、標準価格だけで比較しないで、価格優先で考えるのか、工事範囲で考えるのか、徹底的に補強して長く暮らしたいと考えるのかなど希望する内容を含めて、標準価格以外の費用も含めたトータルのコストを契約前に必ず比較検討して、結論を出すようにしてください。

 

 

2 価格は本当に定額制なのか?明朗会計なのか? 

その定額制についても、何のルールもないのが現状です。どこまでの範囲をパックにして定額≠ニ表現しているかがポイントで、たとえば典型的なのが、定額の中に諸経費が含まれていないケースがよくありますが、実はこれは、新築の世界でもよくあるハナシです。

 

雑誌2.jpg例えてわかりやすく言いますと30坪のプランで坪25万(諸経費除く)と書かれていて、その諸経費が300万である場合とそれを含めて坪35万(諸経費含む)であれば、結局は同じ価格なのです。

 

あなたが広告を見た時どちらに興味がいくかといえば、差がよくわからなければ余計に坪単価の安いほうを見るかと思います。売る側とすればこれが狙いですから、どこまで含めての定額なのか、どういうケースで追加工事が発生するのかを契約前に必ずご確認すべきです。

  
階段の位置や間取り変更は別途であったり、特に外壁も下地からさわらないで下地が悪いまま、上からの塗装程度でその外部に面するサッシの変更に関しては、別途となることなどが多いのでこれらの工事をするかしないかで、価格に大いに影響が出るものであることをご理解ください。

 

 

3 古い部分の構造はどうしてくれるの?別途なの? 

大きな地震やまだ記憶に新しい社会問題にまでなった耐震偽造問題の度に建築基準法は、大幅に改正されています。その家を建てた当時は建築基準法をクリアできている建物であっても、今の耐震基準ではクリアできないケースはよくあります。
 
調査.jpg無料の耐震診断というのは、こういう基準であなたの家の診断をしているところも多いですので冷静にご判断してください。なぜ人が動いているのに耐震の調査や審査などが“無料”であるのか…で無料でする目的は、何らかの目的があるのです。
  
それらを踏まえて、現在の家1棟まるごと耐震補強を含めたリフォームをする場合、古い構造体の部分の補修や補強までもしっかりしてくれるのか否もよくお考えください。

よくあるケースが契約後に解体し、柱などが腐朽しているのを目の当たりにしたあなたは何もしなくてフタをして!とはいえません。
 
その補修や補強を希望されることだろうし、それがどんな価格でもその状態を見たあなたは絶対に工事をするわけですから、その追加工事費用について予想を超えた金額で請求されてしまうというのも実態なのです。

 

1棟まるごとリフォームをする場合は、そのようなケースではどう対応されるのかを含めて、想定していただいた上で他社と比較して依頼先を最終決定されることをおススメします。
 
内窓効果.jpg他には、現在の家より快適性を求めるのであれば、インナーサッシや断熱工事も大事なポイントであります。使用する断熱材や壁はどこまで?床や天井は?を確認すべきで、サッシに関しても外壁を触らないですむようにもインナーサッシ(内窓)を取り付けるだけでも窓周りのひんやり感はなくなりますのでおススメいたします。(サッシの交換より性能は良くなります)
  
ただし、この内装建具やサッシに関しては、計画によりサッシの本数も違い、大きさも違いますし、サッシの交換となるとその周りの補修工事なども必要となり、割り安感を目指す商品をつくろうとしている業者側にとっては、別途としたくなるもので、もちろん床のフローリングを現在の床の上から張ろうとしている工事では、床に断熱材などを入れるはずがありませんのでご理解されたほうがよろしいかと思います。
 
あなたは、いくら内装だけがきれいになっても、冬が寒くて快適性がなければ、費用対効果に対する満足感を得ることができません家1棟まるごとで耐震補強を含めた大型リフォームパック商品を真面目に考えているあなたは、業者を必ず数社比較して、これらを是非丁寧にしっかりとご確認された上で依頼先の決定をするようにしてください
  
ということで、建て替えと比較して考えると1棟まるごと大型リフォームパックで新築よりも安くなる工事内容といえば、構造体と外壁部分とサッシに屋根と樋に基礎工事(地盤改良も)となります。

これらに屋根工事や基礎の補強、柱や梁の構造体だけ残して外壁もサッシも全て変更するような工事となれば、建て替えや新築の費用に限りなく近づくという理屈になりますので、安い理由は何かありますし、高い理由もきっとなにかあるというものです。

 

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では、次にこれまでのおハナシをまとめて、家1棟まるごとの耐震補強を含めた大型リフォームパックをご契約される前のチェック項目を簡単にあげておきます。
 
  • 壁・床・天井は、どこまでどうなる?
  • 間取りや階段の位置変更は?
  • 床下防湿処理 シロアリ対策は?
  • なにが別途 オプションなのか?追加工事は?
  • 設備機器は何が標準?床暖房は?浴室乾燥機は?
  • 給排水 電気工事はどこまで? 配管配線は?
  • 窓と断熱工事は、どうなっている?
  • 外壁工事は?サッシは? 玄関サッシは?
  • 構造体の補修補強は?
  • 基礎や屋根はどうなるのか? これ重要! 



最後にそもそもあなたのご家族は、“もったいない” という発想で大型リフォームパック商品を考えはじめたものの、トータル金額を聞いたのちに、あなただけは意地を張らずに、もう一度コンパクトな家を建て替えた場合の価格などを比較して、ご判断するようにしてください。
 
子供が巣立った今、減築をされる方もおられるぐらいなので以前より家族は減っているケースが多いものなので、平屋での方が快適ということもあり得るのです。
 
もちろん見積もり内容なども業者によって違い、沢山の専門用語の羅列で、はじめての家づくりをするあなたにとってわからないことばかりだと思います。

でも、見積もりに計上されている額面は、簡単に決めることができるような額ではありませんので、一度頭を冷やしてお考えください。その大型リフォームそのものが 
“もったいない” という発想もあります。

 
ご家族で話し合ってもなかなか前に進めれないようでしたら、家づくりサポート事務局にいつでも、なんでも、電話でもメールでもお会いしてもご相談にのりますのでご遠慮しないでください。


  

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