ご相談は
家づくりをお考えのあなたは、大阪の工務店が年間、何棟ぐらい建てていると思われますか？ハウスメーカーの営業マンは、年間何棟ぐらい契約していると思われますか？
「月１棟 建ててます？(契約しています？)」
ハウスメーカーの営業マンは、その世界では、月１棟なら優秀と言われ、２ヶ月に１棟なら普通 ３か月に１棟はダメ営業 と言われます。同じように工務店の経営者に「年間何棟建ててます？」と一度尋ねてください。 この質問だけで、ある程度の経営状態や家のコストがわかるかと思います。
では、あなたもその経営者の立場で考えてみましょう。
社員ひとりを雇うのにどれぐらいの経費が必要なのでしょうか？ よく言われているのは、社員一人あたり１０００万が目安といわれています。もちろんそれは、給料以外に社会保険など福利厚生費などや車・携帯電話台などを含めてですが、もちろん会社によって、給料を含めもっと安くおさめているところもあります。
では、その１０００万の利益を計上するためにいくらの受注が必要となるでしょうか？
粗利率ではありますが、その数値が１５%であれば、６７００万弱。２０％であれば ５０００万。ご覧の通り粗利率を５％あげるだけで売り上げが２６％も押さえることができます。売上２５％上げるのと利益率５％上げるのでは どちらが楽でしょうか？もちろんこの粗利が倍の４０%であれば、２５００万となります。
建築業界からいえば、安定した経営をしてもらおうと思えば、工務店の利益は、推定１５％から２０％。そんなに利益はないという会社もありますが、そんな会社は、そもそも社員が少ないか、経営は決して楽ではない＝厳しいと思われます。
先程の例で２０%の数字からはじき出た例えば５０００万といえば、２５００万の家であれば、２棟分です。つまり人数分×２棟 となります。仮にここである会社の社員数が、経営者含め６人とするならば、その理屈からいえば、１２棟はこなさなければ、数字上は、厳しい経営となります。１２棟といえば、毎月１棟の着工となります。現場としても、結構年中バタバタして、かなり忙しい感じの印象を受けると思います。
つまり一人当たり、２５００万の新築２棟程度ということになります。これが、例えば１５００万程度のローコスト住宅であれば、倍近くの棟数をあげなければいけませんので、質より数を求められますが、現実として世間は棟数が激減しているのが現状ですから、ローコスト住宅だけの会社の経営はもっと厳しくなるのです。
さらにこれらに加え、他社より目立つように様々な広告宣伝費用などに経費を使うとなれば、当然負担も大きくなっていきます。となると経営者としての対策は・・・
- 売上額 つまり 工事金額をあげる
- 粗利額・率をあげる
このどちらかしかの選択しかないことになります。ということは、棟数が見込めない場合（時代）は、１棟に対する利益額を高くしようと仕掛けます。これが、何も知らない建て主の方である施主に〝利益率のいいものを売り込む〟という現象につながり、今の過剰な家創りの図式となるのです。
ただでさえ 家って高いのに・・・です。
建て主であるあなたは、先行き不安だし、支払いも大変なので、できるだけ無駄のない適正価格の家づくりを希望しているはずであるのにあれよあれよと家づくりを始めた途端に予算をはるかに超え、価格もマヒして、銀行で返す額ではなく、借りることができる最大の融資額を使うことになっていまうのです。
これでは、せっかく工務店と家づくりをしても、益々日本の家づくりの金額があがってしまい、それこそハウスメーカーの額面に近づくようなイメージになります。また営業力が乏しい工務店などは、安易に高い加盟金などを払って、家づくりのフランチャイズに入り、ローコスト住宅を売り物にしている工務店の経営が厳しくなることは、経営者でないあなたでも理解できる と思います。
- 利益額も売上額も低い → 棟数を捌かなければ無理
物価上昇とかを値上げを理由にしていますが、では職人の単価が上がっているのか？という点に疑問を感じませんか？値上げを理由に、工事金額が上がった利益は、いったいどこへ消えたのか？ とも考えられ、そもそも家づくりに無駄が多く過剰であるから、日本の家づくりの価格が、上がりつづけているおもわれます。
では、どうすれば、いい家を適正価格で無駄のない家づくりができるのか？
業界のことを知る自分であればどうするのか？
あらためて 初心に帰りそんな課題に取り組んでいます。
現実的なのかはわかりませんが、大阪市内でなんとか３０００万程度で土地付き完全注文住宅を実現させようとしています。これなら 資産価値が急速に下がる新築の分譲マンションを買う必要はありません。
そんな家づくりが あってもいいと思います。
2008/06/29 ブログ記
