建築条件付きの土地に関しての注意点!


土地05.jpgリフォーム以外で家づくりのご相談で多いのが、土地から探す家づくりをしている方からであり、希望の場所で土地がなかったり、いい土地を見つけたら「建築条件付き」であったりするようです。

 

実はこの「建築条件付き土地」の売買契約がクセモノであるのですがフリープラン≠竍自由設計≠ナあることがチラシや看板などで表現されているので、とても魅力的に感じている方も多いようです。

 
しかしながらこの「建築条件付き土地」の事や一般的な注文住宅と建売分譲との違いなども含めて、しっかりと買う方が理解しておかないと後々トラブルになったり、契約した後に『こんなはずではなかった・・・』と後悔することになりますのでくれぐれも注意が必要です。

 
では、まず最初にこの建築条件付き土地の売買契約の事を理解しましょう。

 

 

建築条件付き土地の売買契約は、まず土地の売買契約を締結して土地を購入した後、売主または売主の指定する家づくり会社との間でプランニングをして、一般的には3カ月後に建築請負契約を締結することが条件になっている契約形態の事ですが、概ね3か月以上必要であるとしているので3か月という縛りは本来はないのですが、売る側からすれば、引っ張るだけ引っ張られてまとまらない事を避けるためでもあります。

 
違反表示.jpg同時に青田売りは禁止となっていて、未完成の建物については、建築許可を受ける前にその土地を建物の売買や広告を行う事は宅建業法で禁止されていて、この青田売り禁止と建築条件付き土地の売買が混同されるから非常にややこしいとなります。

 
まず建築条件付き土地の売買契約の大前提は、建物のプランについては、土地の購入した方の希望に従い、自由に設計・建築される事であります。よってこの大前提を元に何事も考えていけば、理解しやすくなるかと思います。

 

この「建築条件付き土地」の売買契約について、最初に私自身が感じたことは、これって独占禁止法に引っかかるのではないだろうかという点ですが、調べていくとある要件を満たす場合には、どうやら違反しないモノとして扱われるようです。
 
その要件は、簡単に言うと

  1. 土地売買契約後の当事者間での自由意思による決定した期間内に建物の請負契約が成立する事を停止条件として、土地売買契約をする事。
  2. 建物の建築を請け負う事ができるものは、当事者間の取り決めによる。
  3. 成立しなかった場合は、預かり金・申込み証拠金等受領した金銭は全て速やかに返還する事

となるようですが、これらについても広告等に表示する必要があるのですが、実際書かれている会社は非常に少ないものです。また、先の広告開始時期の制限などからも、下記に示すような違反行為とみなされる事もあるので注意しでください。

 

 【注意する点】

  • 土地の売買契約と建物の請負契約を同時におこなう
  • 用意されているモノで選択の余地が少なく、プランニングに購入者の意思が反映されない
  • 建物の設計が完了していて、すぐに確認申請ができるような状態である
  • 建物の打合せ期間が3カ月以下で短く、しかも建物の内容と価格等がほぼ決まっているなど。

 

つまり、建築条件付き土地の広告チラシなどで参考建物プランや土地と建物の総額等が掲載されている物件は、青田売りの禁止を回避する販売方法であり、ほぼ建て売り住宅であると言えます。逆に言えば、未完成の住宅については 建築確認申請を受けていなければ、広告できないことになるので、フリープランや自由設計はありえないという事になります。

 

 

今すぐその家を買ってはいけ.jpg

 

 

違反表示2.jpgこの建売の場合は、土地付き建物の売買契約をおこないますので契約はひとつとなりますし、手数料が発生する場合は総額となりますのでご注意が必要です。わざわざ差し替える不動産会社も多いので、この行為は不適切でありますので要注意です。

 

一方で、建築条件付き土地の場合は、土地契約後にプランが固まり、総額も納得で確定した上で建築請負契約をおこないますので、最終的に契約は2つになり、プランについて建売の場合は、建築確認申請を受けた内容となるので変更できないですが、建築条件付きの土地の場合は、まさしくフリープランとなりますので、皆さんが注意しなければならない事は、流れとしてあり得ない場合の土地の売買契約と同時に建物の請負契約を結んではならないという事です。

 

また、さらに注意しなければいけないのが、この建築請負に関しては、宅地建物取引業法の規制がかかりませんので、手付金が返ってこなくなる場合がありますからくれぐれも、建物の建築請負契約を締結するのは、十分にプランと価格や性能・仕様などに関して打合せをして納得できる状態でおこなうようにしてください。


同時に重要事項説明書や土地の売買契約書や建物請負契約書などの内容については、契約当日にはじめて見るのではなく、契約する数日前に複写をもらって、じっくりと読んで理解した上で契約日を迎えるようにしましょう。

 

 

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