家づくりコラム

〜はじめての売買をして〜

 

私は、大阪市阿倍野区を中心に家づくりのサポート&相談室をしながら、2015年より不動産業を開業し、不動産購入サポートも本格的にはじめてみましたが、そんな私がこの度、中古マンションの売却を始めておこないましたので、その経験を元にこちらのページに書くことにより、皆さんに何かひとつでも不動産売買や購入の際の参考になればいいと思っています。

 

はじめての売買2.jpgまず私が初売却を担当したのがJRの快速も止まる放出駅前のライオンズマンション。管理会社はもちろんライオンズなので大京。当時は、売り物件待ちでどうやら人気があるようです。


広いエントランスは、分譲で差別化を図るマンションではよくあることで印象を良くするため。もちろん、分譲マンションではこれらが管理費への負担になることは言うまでもない。


売主であるお客さまは、無料なのでT社とN社の大手不動産会社2社に査定をお願いされた。両社ともカラーでプリントされた大量の資料がファイルされていて結果的にN社は2837万、T社は2652万という評価でT社に至っては、買い取りの場合2400万と書かれている。


初めての売買1.jpg

査定で200万、買い取りでさらに250万もの評価の差があった様子。そもそも査定≠ニいうからには同じような評価価格が出るのが基本であるだろうが、現実はこんな感じである。


ただ注意しなければならないのが、この査定の根拠がこの程度のものなので高く&]価されたら正解というものではない。高く評価して売る代理人の権利(専任での仲介)をとってから、次第に下げていくということをあたりまえにされる可能性が大いにあります。

 

それもこれも売ることを捌きとして、100万や400万下げてでも、できるだけ早く売るほうが会社から評価もされ、効率いいということになるのであります。まして購入する人を自社で見つけたら、両手(売る人買う人から手数料がとれる)となるから2016年にこの大手の囲い込みの販売手法が問題になったのであります。

 

しかもここで大切なことではあるが、このマンションは、上のような評価でありましたが、結局この超人気物件は実際に売買された価格は、予定より30万さらに上がって3110万となりT社の査定価格より450万近く高く売れたのあります。まして手数料に関しても、通常なら3%+6万円なので99.3万円となるが、弊社の場合は、30%OFFの69万としたので手数料30万安くしたので、登記などの諸経費に使える費用を捻出できたようでなによりです。つまり



  通 常 弊 社
価 格 2652万 3110万
手数料 99万 69万
差 額 488万お得!!


お客さまとの媒介契約については、以前から個人でマンションを売るときに疑問に感じていた専属専任媒介契約については、全く考えていなくて、専任媒介契約か一般媒介契約。今回もおかげさまでお客さまとのお互いの信頼関係もあり、その売主さんへの縛りもしたくないと思っていたので一般媒介契約としました。なお、一般媒介以外の契約では、レインズに登録義務がありますので認識しておいてくださいね。

 

土地を買って家を建てる計画をしているこの売主でもあり、施主でもあるお客さまは、竣工時期が見えなかったので引き渡し時期について目途が立ったので、まずは、私のブログ(アメブロ)にも3度ほど掲載しましたが、どうやらライオンズ放出セントアリーナ≠フ検索では全く引っかからないようで、その判定基準はわからないですが、単純に反応がないのは、価格が高いから?市場が求めていないのか?見つけれないだけなのか?と感じたので、次に掲載したのがハトマーク不動産協会が推奨していたハトマークサイト

 

これに掲載すれば、不動産ジャパンにも連動され、レインズにも連動されるという事なので掲載して1カ月。残念ながらこれまた全く音沙汰なしで、引越しがほぼ確定しているので、いよいよ私自身も売り≠ノ焦りが少し見えはじめましたが、ただ同時に連動するということに疑問を感じ始め、ハトマークサイトを再度確認するとレインズにも掲載された日程まで書かれていたが、レインズを確認して見ると掲載されていない事実が判明。

 
ですので、ハトマークサイトは無視をして、改めてあえて不動産会社が休む水曜日の夜に直接レインズに登録しました。
 
すると翌日の朝一番からほぼ一日中問い合わせの電話が殺到して、電話が鳴りっぱなし。その電話は、見学会が終わった後2週間先でも何故か電話があり推定100本ほど。
 
不動産業界ではじめての経験ですから、この反応は想像をしていなかったのですが、その電話の相手は、大手不動産会社からフランチャイズ店から、言葉使いすら全くできていない胡散臭そうな会社(担当者)まで様々。
 

その電話の内容は、とりあえず物件確認。まだ存在するかの確認の問い合わせですが、大手の不動産会社の方などは、「物件確認お願いします」としっかりと発言されますが、電話のハナシ方が悪い会社などは、ブッカクお願いします!とさも、あたりまえのように言われてますが、もちろんこちらが受ける印象やマナーとしてどちらが正解なのかは言うまでもありません。

    

この電話について、驚いたことがレインズに広告不可≠ニ登録したにもかかわらず、電話の大半は、弊社のチラシやホームページ、ポータルサイトに掲載してもいいですか?という問い合わせが多数ありました。
 

そもそもこの不動産業界の方々は、レインズに登録された広告不可≠ニいう文字を見ていないのも不思議ですが、問い合わせの数からして、仮に掲載しても、掲載した頃には既に売れているだろうと思って、売主の方に電話して、あらためて掲載不可を確認してお伝えしましたが、この掲載してもいいのか?の電話をしてくる会社はまだいいですが、不動産業界では、FAXだけ送ってくるそれなりの知名度の高い有名な会社も数社ありましたが、これがおそらく不動産業界の資質でもあり、彼らがあたりまえと思っている姿勢でホームページが自社物件は、ほぼ存在していなくて、そういう物件ばかりが掲載されている事が見えてきました。


ここまでの流れで、この物件確認や広告掲載の了解を得る電話をする事だけを仕事としている方も多くおられるのだろうと率直に感じた事と同じ会社から違う担当者が電話してきましたので、それもそもそもハウスメーカーの営業マンと同じように各個人商店になっているんだろうなぁ。。。とも。

   

ですので、今回担当した物件は、レインズに掲載した途端にすぐに売されそうです。
つまり、いい物件は、即日即売になりますのでそれこそタイミングが大切といえ、担当者のチェックも重要であり、逆に売れ残っている物件は、ハズレ物件が多いのかな?とも。

 
どうやら、この物件見学の予約の取り方も不動産業界ではポイントのようであり、会社によっては15分刻みでどこよりも早く見ておきたい!と希望される不動産会社も多く、売主の都合のことは考えないで、できれば今から!≠ニか明日の夜!!≠ノとか言われます。

ここで私なりの素朴な疑問なのですが、これって早く見学したもの勝ちなのか?となります。でも、これって公平とも言えないですし、買主となる方のそれぞれのご都合を考えれば、あまりにも勝手な仕組みとも言えますので、今回は、早い者勝ちとはしないつもりです。

どうやら、これが大阪でも多い“買付優先”に該当するらしいですが、あなたが売主なら どうお考えされます?

 

次住まれる方は、できるだけ大切に扱ってくれそうないい方で本当に誠意をもって買う意思を表示してくれる方かと思いますが、単純に買う!と宣言することだけで、それが例え誰よりも早くても、例えば住宅ローンが組めなかったり、やっぱりやーめたと言われれば、また売主にすれば振り出しに戻ることになります。


そもそも早く見に来る方がいい人とも限らないとなりますとこの“買付優先”とすることがベストとも思えず、例えば、せめて懸念される融資だけでも確定してほしいですし(ローン優先)、売主が売りたい人に売れるようにできるのが本来の流れではないでしょうか?

 

今回の売却で感じたことは、お客さまも様々な方が来られましたが、担当している不動産会社も様々であったということですが、基本あとのフォローあるなしは、個人の仕事に対する姿勢の違いでしょうけど、ほぼいい方ばかりでした。


しかしながら、住宅業界と同じで、一部の不動産会社の方が厚かましく、声が大きく、脅しのような発言もあり、ケチをつける方がおられました。おそらく売主の立場なら、買主の不動産会社としてこんな方には、売買の介入して欲しくないと感じるだろうと思える方でした。


私自身は基本、売主が売りたい人に売ればいいと思うのですが、どうやらそうはさせないようにしようとする傾向があるようです。

 
そもそも登録するこのレインズ≠フ仕組みが、買主の代行する不動産会社を全く選べない仕組みとなっていることが、いかがなものかな?と、窓口となる方の印象の違いだけでこんな事を感じました。

 

またこの見学会では、偶然に売主の知人が見学しに来られましたが、どうせならこの知人に売りたい!となってましたが、どうやらこの不動産業界では、それもさせないように仕向けるようです。

 
このポイントは、●●優先という発言。今回の場合は、私が買付け優先よりローン優先と言ったがためにそうなってしまいましたが、これからは、売主さんと相談して決定に従い動きますと進めるようにしたほうがよさそうです。

  

なお調べてみたらこれら●●優先に関しては、法律等規定されたものではなく、用語の定義があるわけでもなく、購入希望者が競合したときにどのような条件の人が優先されるのか、といったニュアンスで考えるべきらしいのです。
 

はじめての売買7.jpgあと余談だが、私が作成した例のチラシ風の物件案内のチラシを案の定、下部の会社の説明部分だけ貼り替える業者がいましたが、これまでのこのあたりまえの風習とは理解していますが、これってあまりにも仕事として短絡過ぎます。それとは違って、フランチャイズの会社などは、自社でわざわざ作成されている方もおられましたし、そのまま弊社の名前が入ったものを持ちの方もおられましたし、これも不動産会社の姿勢によるようです。
 
 

他には、やはり推測はできたのですが、買主について来られる不動産屋は、何のご説明もされません。仲介費用をしっかり満額とるのに、当然初めて自身も見るのはわかりますが、買主の代わりに調べたり計測したり、説明したり、質問をしたりするものではないでしょうか?なお今回は、現場に計測器を持ってきていたのは1社のみでした。


ですから今後売りの依頼があれば、対応可能エリアなら今回御世話になった良い不動産会社の方々に持ち込みして、不動産会社を選べないレインズ登録は、やめるとします。


おそらくこれを不動産会社にお伝えすると登録するのが義務なので違反!と単純に申される方がおられるかもですが、これもこれまでの風習であり、レインズに掲載義務が必要となるのは、冒頭でも申しましたように専任や専属専任であり、一般媒介契約なら掲載しなくてよいのですが、しかしながらこれがどうも不動産業界では、これがそもそも普通ではないようで、ある不動産会社からは、「なんで一般なの?」と言われましたが、その固定概念が色々な邪魔をしているのですよと言いたいものです。

 
不動産業界を未経験の私からすれば、これが普通であり、特に違和感を感じますのが、専属専任契約の条件に自分で見つけてきた相手方(親戚や知人と直接交渉した場合など)についても、依頼した不動産会社を通して取引することが、契約で義務づけられています。と書かれていますがこれって知らない素人を相手に縛る自己都合!と思っております。


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さてさて、今回の経験でよくわかったことが不動産会社には色々なタイプがあるということ。

 @営業のイメージが強くハウスメーカーの営業マンタイプ 
 A真面目で業界的にはおとなしい、でも間違った事はしないだろう信頼できるタイプ
 Bがめつい、厚かましい、業界の常識を振りかざして圧力をかけるタイプ


Aのように常識人として、やや控え目でまともな感覚をお持ちでおとなしい方ほど、損をする業界のようで、住宅業界でも同じだが、不動産業界に多いBのような方が、たぶん目立ってご活躍されているようです。傾向として地元で分譲もされている会社が多いようです。 

いずれにしても、住宅業界であえ、不動産業界であれ商売のポイントは心≠ェあるかないか。つまりハート。自分の都合だけの事を考えている人は、まず会話が成立しないし、自分の立場ばかりで私利私欲で固められ、しゃべる方は相手の事を考えないし立場をわきまえない。


一方で@タイプの方などは、ご挨拶や言葉づかい、礼儀などはどちらさまでもしっかりと教育されているので、できている方ばかりですが、どうやらこの中でも二つのタイプがおられて、粛々と数字を追っかけるタイプと無償でもお付き合いできるタイプがおられます。これに関しても、住宅営業マンと同じと言えますが、おそらくベクトルがどこに向いているのかの違いで会社なのか、お客さまへなのか向いている方向の違いかと思います。


ただ買主の立場であれば、Bのタイプ以外は上手にお付き合いして情報量をいかに多く集めるかに尽きると思うので、@でもある程度は、割り切ればよろしいかと思います。ただ今回はっきりとわかったことが、住宅業界と同じでちゃんとしている不動産会社の方もいる!ということです。

 

自身これまでいい印象を受けた不動産会社の方とは大阪では、ご縁がありませんでしたが、私より若いけど、しっかりと会話ができる方がおられて業界におられて安心しました。

 

どこの業界でも、目立つのは、悪い対応の方々であり、いい人はとかく引っ込むのでしょうけどそれらは、体質でもあり、昔からおられる古い方々が原因でもあるようで、不動産業界では、宅建協会そのものが、そういう方が牛耳られているような感じがしています。それもこれもこれまでの体質を変えるためにも、避けないで突っ込んでいかないといけないですね。

 
今回は、売主の方と買主の方どちらもいい方で私にとって貴重でいい経験させていただきました。はじめて踏み込んだ不動産売買。物件の流れ、実に面白いのもありますが滑稽でした。でも、いい経験させていただきましたので心から感謝するばかり。
 

素人である買主や売主の方にちゃんとしたものをちゃんとした不動産会社とちゃんとご報告して売買を判断してもらいたい!と思っております。

 

大阪市内の東住吉区や阿倍野区でも不動産会社としても売主のために大切な資産を少しでも高く、買主のためには少しでも安くなるように1軒でもいい住宅≠この先に残したいと考えております。


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