失敗例から見る家づくりの成功の方法

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今回は、よくあるあなたは失敗しないで!≠ニいうお話とは逆で家づくりを失敗した(と感じた)方々のオハナシをいたします。
 
ハウスネットでは、これまで沢山の方がメールや面談でご相談にこられましたが、その時に既にどうしようもできない状態でこられる方も時々おられます。その場合は、残念ながらほとんどのケースで私は、ただオハナシを聞く事に徹するようにしています。
 
でも、それらを含めて、この業界に長くいてこれまで耳にしてきた家づくりの失敗例をお伝えすることにより、皆さんが知っておけば、未然にある程度解消でき、理想の家づくりが、見えてくるのではないか?と感じております。

 

では、早速これまでご相談のあった時点での失敗例をいくつかご紹介させていただきます。


◆◆事例1◆◆

製図道具03.jpgAさんは、手軽にしかも、いろいろなプランが比較検討できるとしてネットによる設計コンペ方式をされました。依頼をする際には、予算を含め、いろいろな条件や希望をヒアリングシートに書き込まれました。

数週間後、色々な建築家(設計者)からプランが届きました。ある建築家(設計者)のプランが気に入ったので、その方と早速、設計契約をされました。

 

何度かの打ち合わせを重ね、図面を整え、数社の工務店に見積もりを依頼。そのあがってきた見積もりは、Aさんの予算2000万を全く無視されたMAX3500万ってなことに。。。

 

さらにその費用には、設計監理費は含まれていなくて別であるということ。それ以外になんと建築家プロデュース会社にもそれらとは別に払う必要があることも判明。
 
結局は、設計契約もしてお金も100万ほど入れているので後戻りもできなくて、またそれから、家の規模を小さくしたり、仕様や性能を落としたりして、今度は、逆に膨大な時間をかけて夢を大きく萎ませ、モチベーションも下げる作業をして、できるだけ予算に近づけるものの、設計監理費やプロデュース会社の経費なども考慮しなければいけませんので、結局は、トータル金額が2500万になったご様子。

 

それなりのお金が戻ってこない事もあるので、進めるしかないと思って進めたが結局は500万もの予算オーバーで、かつ一度見た夢を萎ませる事になったので、何か最初のころとは違うさびしい家づくりの感覚になられました。


◇◇ 解説 ◇◇

これらの原因は、見積もりができない設計者が、価格がわからない図面を時間をかけて整え、仕様や性能を決め、書き上げてしまい確定するから、大切な予算とかけ離れた家づくりとなるのです。

また設計監理費やその他の費用に関しての仕事の範囲と内容もしっかり決めて、言われるままではなく、無駄な費用をできるだけないように交渉をしなければいけません。

設計監理費は、工事費に対しての割合を請求されますが、例えば、同じ大きさなのに仕様や性能がよくなるだけで工事費が上がると設計監理費も上がるという理屈そのものがおかしい!としっかり認識されることです。

この事例は、建築家プロデュース会社を絡ませた事例ですが、設計事務所に頼む際によくある現象であり、作品性を求めるばかりにあらゆる仕様が高くなり、予算を大きく超え、最後には、施工会社の利益を落とさせる手段を取るような建築家も多いです。

 

 

◆◆事例2◆◆

Bさんは、ツーバイフォー工法で建てようと思っていたのに、ある家づくり会社が開催した見学会で見た工務店が扱う特殊な工法で建てることになりました。
 

ところが、いざ蓋を開けてみるとその工法はフランチャイズで加盟店しか扱えない工法であり、先々のメンテナンスも売買する時もそれがリスクとなりそうであり、かつその構造体と構造計算を含めた費用は、希望する予算からはるばる遠くになってしまいました。

 

◇◇ 解説 ◇◇

これは、最近多いパターンです。少し過剰とも思える特殊な構造や工法を見学会などで見せられて、当初の家づくりへの思いを覆し、その工法でご検討されます。特に選ばれた工法が、フランチャイズ制で加盟店しか扱えないものであれば、リスクと感じている通りで先々の事をしっかりと考えなければいけません。

  

というのは、そのフランチャイズに加盟している会社以外は、さわれない工法であるという事になり、そうなれば選択肢が狭くなるという事であり、これはハウスメーカーの独自な工法を供給する戦略と全く同じです。中小零細の工務店でありながら・・・です。

 

中小や零細であっても工務店の良い点は、オープンな工法(在来工法やツーバイなど)を扱っていて、しっかりメンテナンスも含めて考えてくれる家づくり会社であるという事がベースであります。

 

なのに特殊な工法を扱うために高額な加盟金を支払い、他の工法でも十分な強度がとれるものであっても、それに加盟しているからという事だけで高くて過剰とも思える工法だけを推し進める会社がとっても多くなっています。中小零細の工務店であっても…です。

過剰である工法の場合は、予算との兼ね合いでよく考えてベストな方法を考えるべきだと思いますが、例えば、ツーバイや在来木軸工法でも十分に可能なプランなのに、高額な工法を進めることが、本当に建て主の立場になってご提案しているのかとよく感じます。
 
もちろん、どこもかしこもその工法に加盟しているわけではありませんので、その工法を供給している会社や建てていただいた工務店が倒産した場合、メンテナンスは、どこにも気軽に頼めなくなるということも懸念されますし、供給している会社が未来永劫続くとも言い切れません。

だから、本当の意味で長期優良住宅というのであればこそ、誰でも扱える在来で建てるべきであると言えますが、プロの狙いは、特殊な工法を扱う事でそれで差別化として、建て主が、比較検討できない環境において、高い売上と高い利益の家づくりを供給するように仕組まれているのであり、だから、その家がとっても高く感じるのです。

 

ツーバイ 構造.jpg

 

 

◆◆事例3◆◆

Cさんは、子供の学校などの転校のこともあり、急がれて家づくりをされた結果、希望とは違う家づくりをすることになった上に、予算も高くなり、使い勝手の悪い家となりました。一生住む家なので、もっとじっくりプランニングをするべきであったと後悔されていました。

 

 

◇◇ 解説 ◇◇

これは、よくあるケースです。夏の終わりごろから実は、来年の4月に新しい学校に行くのですが間に合います?ってな計画をされる方です。しかも、意外にも土地がなかったりする方も多いものですが、どうやらその程度の期間で注文住宅は、どこに頼んでもできるものだと思っている方が多いものです。

確かに土地がさっさと見つかり、簡易積算ができる企画住宅を扱うハウスメーカーなどの場合は、おそらく相思相愛なのでできるでしょう。ハウスメーカーからすれば、手間のかからない理想のお客さんと言えるかもしれません。
 
ですので、そういう家しか無理!とあきらめる方ならいいですが、土地を含め、ひとつひとつに拘り、希望や夢を持たれている方で、プランもじっくり考えたいというのであれば、時間がなさすぎるとも言えます。
 
ほとんどの方は、家づくりに関しては、1-2年ぐらいの時間をかけておられます。工事は、ほとんどは、家そのものは、100日目安に建てることができ、確認申請に構造計算絡む絡まないがありますが、約1-1.5カ月なので、これだけでほぼ半年の期間が必要となります。
 
その他の機関としてプランをじっくり、依頼先の検討や予算の中での仕様・性能の検討などを一つ一つ納得しながら前へ進めていかなければいけませんので、そのあたりの部分で、半年から1年かけてじっくり検討される方は、納得されて満足される方が多いですが、この大切な部分を大きく端折る事になりますので、満足度は低くなってしまいます。
 
もちろん!急ぐ場合は、工期という事を含め、必ずプロ側から足元見られ、プロから見ればいい獲物ですので、結果的に高い買い物などになるのは間違いないです。
 
「いやいや、家づくりって所詮その程度・・・」と最初からあきらめている人は、これでも満足されるかもしれません。

 

 

◆◆事例4◆◆

Dさんは、資料請求は数社されて3社に絞り、比較検討した結果、その中で最も価格提示が低かった会社とご契約をされました。

 

契約後、詳細の打合せを重ねていくと商談中に話題になったものが見積に含まれていないなどが判明し、さらに工事が始まり、色々と予想できていなかった費用などが加算され、追加変更となった結果、比較検討した会社の中で結局一番高い価格となり予算は、かなりオーバーとなりました。


◇◇ 解説 ◇◇

製図道具08.jpgこれは、プロの利益を伸ばす営業手法に見事にはまってしまったケースですが、これも残念ながら非常に多いケースです。あれもこれも入って安いと思っていたら、実は、契約後に提示されてくるものや別途やオプションの価格が、異常に高く感じたりして、結局は、どことも変わりがなかったり、それ以上だったりすることもよくあるようです。


同時に標準仕様とされている商品を見ると決していいものとも思えず、モデルハウスで見た時とは違い、性能も思ったほど確保されていなかったり・・・などであったりするようです。

 
これだけは、皆さんにはっきり言っておきますが、家づくり業界は、安いものを飛び抜けて高く売ることをしますが、いいモノが飛び抜けて安くすることなどありません。

 

もちろん!大手に関わらず中小零細企業であっても、どこの会社もそれなりの利益を確保しなければ会社の継続はできません。それなのにあなたの家だけ、利益率や額が特別に低い事などあり得ないのです。

 

本当に安いのであれば、例えば、職人の日当は、一般的な価格の半分で依頼してしていたりするものですが、この職人不足と言われる時代なので、その場合、手が悪いか、かなり事務的で淡白にさぎょうするか、外人労働者なのかなどこのような事が現場で影響が出るのは、あたりまえであり、それが欠陥住宅や品質・性能の粗悪さにつながることは言うまでもありません。これがいわゆるヤスモノ買いの銭失いとなり、木を見て森を見ずというところでしょうか。。。



◆◆事例5◆◆

土地から探していたEさんは、建物の予算で調整できると言われ、少し予算を超えた建築条件なしの土地を不動産会社に言われるまま先に購入したものの、不動産会社に言われた建物の費用では、建売のような家しかできないので、どこに聞いても注文住宅では予算が足りないので、熱も冷め夢をあきらめる結果となりました。不動産会社に売り買いどちらでも仲介手数料を払う結果となった。


◇◇ 解説 ◇◇

失敗のはじまりは、不動産会社の担当者の根拠のない建物価格の話を信じたことが原因です。手数料の関係から、少しでも高い土地を売った方が良いのは、彼らの立場からわかる事ですが、価格が高い土地の方が魅力的なのは決まっており、身の丈にあった土地を買わず、その大きなしわ寄せを建物に寄せた結果です。

土地に住むわけではないので住むのは家。これは、本末転倒の家づくりと言え、土地も建物も バランスよく身の丈に合ったという事を考えるべきです。土地の100万より建物の100万を下げることの方がむずかしいですが、皆さんは、土地は、高級住宅街なのに家は、性能も仕様も悪いローコストのヤスモノでも住みたいですか?

 

 

いかがですか? これらのどれかに該当されている方は多いと思います。例えば、営業マンともめたりするのも、結局は、時間がなさすぎ つまり準備不足が問題だったりします。中身もさほど詰めないまま、契約したりするから後で予想もしなかった費用を請求されたりするのです。 

ですから、失敗や後悔されている方は、おそらくこれらの事例のどれかに入っている方が多いものですが、これらを読まれるとトラブルになる原因や要因って、なんとなく見えてきますでしょ。

 

今の家づくりの問題点は、住宅業界側だけの問題でもなく、実は消費者側にも問題があったりするのです。


 

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