不動産業に関しての考え方

◆基本的な考え

不動産会社は、一般的に仲介手数料として売主から3%+6万円、買主から3%+6万円(税別)を取りますが、これらは上限であり、それ以内であれば、各不動産会社が個々に調整して良いという事になっています。

 

例えば、買主ご自身が他社のチラシやネットで見つけてきた物件であっても、その土地をしっかりと調べなくても、建物調査もしっかりやらなくても、リフォームや建て替えのアドバイスができなくても、ペナルティは一切なく、この仲介手数料を満額で取られることが多いですが、まずその点がおかしいと考えましょう。購入予定者が、自分で見つけた物件を不動産会社にその情報を伝えたなら、その情報料として安くすべきではないでしょうか?

 

新築や建売を買うにしても、中古を買うにしても、土地だけであっても、その先のリフォームや新築や建て替えにしても、家づくりのサポートを含めてアドバイスがあるべきではないでしょうか?

 

買主が、コツコツ貯めて頭金や手数料を含めた諸経費でやっと購入するのであれば、少しでも安いほうが良いに決まっています。

 

売る方は、少しでも高く売りたいだろうし、買う方は、少しでも安く買いたいのはあたりまえであり、このバランスもしっかり考慮した上で、中古住宅の場合などは、売る方からすれば、これから先も大切に使ってもらえる「いい人」に買ってもらった方がうれしいでしょうし、買う人からすれば、「良い建物を丁寧に残してくれてありがとうございます!これからも大切に丁寧に残します!」という気持ちになることが理想であろうかと思います。

 
そのためにも、建物の持ち主が変わる際に一度人間ドックのように建物も健康診断(建物調査)をしてから、きれいにして暮らす事が大切であり、不動産会社やリフォーム会社が、建物調査もしないで上っ面だけのリフォームをしてそれをリノベと称し、再販することが多いようですが、これから先そこで暮らす購入者の事を考えるとそもそもどうだろうかと思う。

  
中古住宅などは、しっかりリフォームしなくてはいけない物件もあるだろうし、手入れが行き届いていて、さほどしなくて良い物件もあるだろうし、もちろんそれらは価格で違ってくるだろうし、そのあたりを家づくりサポートとしてしっかり嘘を言わない正直な住宅&不動産会社として、社会のため消費者のために不動産を大切な方に引き継げるようにお伝えしていきたいと思っています。

 



◆不動産の契約について


私自身が、他業界から参入したからかもしれませんが、不動産業界に入って消費者目線でも不思議に感じることは、専任媒介や専属専任媒介を希望される不動産会社がほとんどで、どうやらそういう風潮が不動産業界ではあたりまえのようになってしまっているということ。

 
ここで専任媒介や専属専任媒介の説明などは他のホームページにお任せするとして、消費者目線で言うとこの専任媒介や専属専任媒介などの契約を特定の不動産会社と結ぶことは、売主にとってあまりメリットがないと考えています。

 

その理由は、不動産業界は同じ物件を扱う事ではじめてお互いのサービスが向上するであるのでは?と思っており、その権利を1社にだけ渡してしまうと契約した不動産会社は、登録さえすれば(登録は義務なのですが、それすらしない会社もあると聞きます)何もしなくても、自分のところから購入してもらえる(仲介)ため、しっかり販売する努力をしなくなるのでないでしょうか?

 

情報が閉鎖的な時代は、売却物件を預かって3ヶ月囲い込み、その間に集客しておきながらも、売却に焦る売主に自社が買取できることを提案するもその価格は安く、一度決済してから軽くリフォームして囲い込み顧客に売却する会社もいたようで、私利私欲で儲けるためには何でもしていた時代もあったようですが、今もベースの考えは変わっていない感じがしますが、それでも不動産会社に依頼するしか方法はなかったのですから・・・。


 

◆目指すところ


不動産を購入する際には、頭金や税金、登記費用や保険料に仲介手数料などの諸経費が必要となり、はじめて購入される方は、なんだかんだと費用がかかるものだと驚かれる方が多いのですが、ローンの手続きなどご自身がしようと思えばできることもあるので、多少でも金額を抑えることができますので、そのような情報をすべて開示して、可能な限り初期費用をかけないでいいようにサポートもしております。

 
弊社では、家づくり会社の見積りだけではなく、不動産会社から出される見積もりについては無料診断していますが、時折、必要と思われない例えば、銀行手数料とは別にローンの事務手数料とか委任状の手数料とか〇〇手数料≠ニいう項目が見積明細書に書かれていることがありますが、はじめての方には、必要と感じて支払われることがあるようですが、法的に決まっている仲介手数料以外にそれ以上に利益を取ろうとしている事がよくわかるかと思います。

 

中には、自分の懐に入れる社員もいたりしますが、こういう対策として、どれだけの諸経費がかかるのか知りたいので先に明細を事例でいただけませんか?と言ってその見積明細をいただいたら、正式に依頼する前に〇〇手数料を取る会社なのか、誠意があるのかもわかるかと思いますので、消費者の立場としての対策を是非講じてください。

 

土地を買って住み替えされるお客さまに私が依頼されて、最初に売却した時の買主先の不動産会社には、良い印象の社員が存在する会社もあったのですが、中には、脅迫まがいの嫌がらせ電話を何回も掛けてくる会社(担当者)もありました。

 
その方は、見た目は年配のベテランですが、とにかく態度も口も悪い。くどいし執拗で、経験のない皆さんでも、怖い、ガラが悪い、金ぴか趣味で派手、実際に私が嫌な思いをした不動産会社の担当者は、セカンドバッグを持っていましたので、皆さんも良いイメージはもっていないかと思います。

 
高額物件などは、何もしないのにたかる不動産会社が沢山存在するとも聞いておりますし、最近では、見るからに・・・ではなくても、見た目が普通でも、どうしようもない対応をされる方が多いのも余計に怖い業界ですが、それが不動産会社とも言えます。

 
私も登録間もない身でありながらも、ご縁があって不動産協会の委員活動にも参加していますが、不動産会社は、飲み食い、高級車を乗り回したり、サーフィンではなくゴルフ焼けしている人も多く、いわゆる羽振りが良い人が、仕事のできる成功者であるかのように評価されますが、私自身は、そのような事には全く興味がなく、そんな話だけで盛り上がる業界ではなく、信頼される良い不動産会社が増え続ければよいと思ってます。

 

それでも、そういう方々をできるだけ避けたい皆さんも、それでも家や土地を買う時は、不動産会社を頼るしかありませんので、誠意だの謙虚だのが全く通用しない業界かもしれませんが、消費者が信頼してくれて、安心して頼れる嘘をつかない正直不動産≠ニいう漫画があるぐらい正直と相反する業界かもですが、私は嘘をつかない騙さない正直な不動産&家づくりサポートを目指したいと考えています。


 

◆損にならない住宅ローン(融資)を推奨したい

不動産会社から提携銀行を進められることもあるかと思いますが、実際はそれがベストであるのかはお客さまによって違います。

 
この提携という言葉だけで、如何にも不動産会社の信頼性を裏付けているかのように錯覚をされますが、何かとラクで都合がいいだけなので、不動産会社にとって無茶な条件でも貸すなど都合のいい銀行かもしれませんが、お客さまにとってベストなローンとは言えないという事を意識していただきたいです。

 
融資期間についてや保証料など含めて低金利なのとか、繰上げ返済がしやすいなのかとか、それらの都度余計な手数料が必要でないのかなど含めて考慮すべきなのです。消費税のアップなどは、どなたも敏感に気にされますが、ほんのわずかな金利の差でも、消費税アップ以上に最終的な支払金額に差が出ますので、ご面倒でもしっかりと比較検討されるべきであります。

 
その際には、お子さんの教育資金の予定や親御さんの万が一のための介護の事なども含めてご家族全体のライフプランも考慮したうえで検討すべきであります。

 
弊社でもいずれは、消費者目線でしっかり対応してくれる銀行とわかれば、ご紹介することも考えますが、これまでの感覚では、そこまでに至る銀行はまだ見つかっていないというのが正直な感想であります。



◆積極的になれない日々

まさかの経験のない不動産業界に身を置くことになり、不思議なご縁で大阪府宅地建物取引業協会のなにわ阪南支部で評議員もしております(2018年4月より2年)が、協会に登録しているだけで経費も掛かりますので、実績が上がらないようだと次の最初の更新時期となる5年目で不動産業をやめようかな?とまで思ったりしたこともありました。

 
でも、このまま不動産業をやめても登録する際に莫大な経費が掛かっているので、多いに悔いが残りますし、業界は何も変わっていませんし、色々な不動産会社の方とオハナシをしていて、消費者目線で見ていた時に感じていた物足らなさを埋めるためには、やはり不動産に家づくりサポートが一緒になっていれば、それだけで安心につながると確信しております。

               

 

◆不動産+家づくりサポート 


とにかく申込書を書かせて事を進めて「買ってくれなきゃ皆に迷惑かかる!」と自分勝手で強引な不動産会社もいると聞いておりますし、使い慣れている言葉なのか、物件がまだあるか確認する物件確認を物確と言ったり、重要事項説明書を重説と言ったり、呼び物、当て物などはじめて聞くわかりにくい業界用語や略語もあたりまえのように使われますが、私はこうした略語や造語を使うつもりはなく、素人である消費者の方が耳にしても理解できるようにすることは、家づくりと同様にできる限り続けていこうと思っております。

 

家づくりサポート業を長年していて、中古や土地など不動産業者が淡泊に仲介で絡んで、建て替えしにくい問題ありの物件やリフォームに関してアドバイスどころか、適当な信じがたい説明で中古住宅を扱ったり、性能的に疑わしい新築などが一般の消費者が買わされていたりもしています。



◆役立てたい私の経験

ハウスネットプラスでは、大阪ガスグループ時代から長年家づくりサポートを通じて無料相談対応を続けてきました。建て替えやリフォームはもちろん、土地や中古住宅を購入される方の物件も同行したこともありますし、建築条件付きの新築のプランニングや仕様書や見積書チェックなどもしたことがあります。

 
ご相談の中には、すでに契約された後とかも多く、あともう少し早ければ…と思うこともしばしばで、弁護士でもないのでトラブルの席に立ち会うこともできませんし、立ち会えば余計に複雑化することもわかりますので、話を聞いてあげるだけとか、適材適所の相談窓口を紹介するようにしています。

 
長い間、無料相談を続けることを業界人に否定されたり、疑問視されたり、批判されたりしますが、消費者に対してそのように相談をしたい!と感じさせる要因をつくっているのが、住宅&不動産業界の方々であることを忘れてはいけません。


私もお世話になった業界ですし、身を置く身分ですのでこういう立場だからこそ業界のため、経験と知識を活かして社会のために役立てることがあると思っております。

 

 

 

◆5つのお約束

1:見栄を張らない いいカッコしない

会社の場所もそう。最初は本町、そのあと東住吉で相談室として借りてましたし、他の不動産会社と同じように駅周辺のテナントビルを借りて、大きな看板をつけたい!と思っていたのですが、今の時代は、来店していただいてカウンター越しで説得や営業をする時代でもありませんし、ネットだけでもやりとりできる時代ですし、そういうカッコを気にすることなく、両親が亡くなって空いた部屋を利用して、ついでにその部屋を自分で楽しみながらもDIYしながら、もちろん生活はありますが、仲介手数料を少しでも還元できるようにまずはスモールビジネスとしてできるだけ経費をかけないように活動して、SNSなどでも伝えて、自ら外に動いて、自分ができる事からしっかりと始めたらよいという考えに至りました。


2:これまで通りお客さまをしっかり選ぶ

古くは、お客さまは神様ですという言葉もありましたが、不動産取引を通じて家づくりなどを含めて、これから先ずっと長いお付き合いをしたいと考えていますので、家づくりサポートと同じでお付き合いが長くできるお客さまを選ばさせていただいております。

 
ですから、来るもの拒まずの来店型の従来の店舗ではなく、消費者もきっと不動産会社を選んでおるかと思いますが、こちらも選ぶ権利があると思ってますので、相談段階では、決してお客さまではなく、相談者として対応するようにしております。

 
よって、姿勢や言葉遣い、態度や無理難題を押し付ける、クレーマーの要因があると感じた方はお断りいたしておりますのでその点をご理解いただければと思っています。お互い信用・信頼して成り立つことが、どちらも良い時間を過ごすことになり、それがご縁のつながりであると考えております。


3:消費者の不利益になることはしない

一緒に内覧に行ったりもしますし、各不動産(土地・建物)のメリットやデメリットなどを把握して、わからなければ都度ご説明して、懸念する事や悪い点もしっかりと説明するようにしております。

 

4.馬鹿が付くほど真面目に正直に

知ったかぶりをすることはありません。お応えできない事は、それに詳しい専門の方に聞いたり紹介するようにしております。もっと上手に…と言われることはしばしばですが、その上手に…が本当の意味で私には、正直とは言えないので、馬鹿が付くほど真面目に正直に何事も取り組むようにしておりますが、これが私の性格なのだから変えることはできません。


5.自分ならどうするだろうかという判断基準

家づくりサポートの時も同じなのですが、自分がその立場だったらどうするだろうかと常に考えるようにしています。これまでも物件をみても、「これは良い買い物ですので急いだ方がいい!」という事もありましたし、買おうとされていた土地を見にいって「これはやめたほうが良い。その理由は…」とお伝えしたこともあります。

 
それら懸念材料をお伝えした上でも、解決策もあればお伝えいて、最終的にご判断するのはお客さまですのでその場合は、信頼関係が成り立っていたら、全力を尽くして前へ進めるようにお手伝いをします。


これらについて、非効率だ、意味がない行動と言われるかもしれませんが、これまでの不動産会社に足りないと感じていた部分を補っていくとこういう事が大切であると思っております。

 
大手の不動産会社は、それこそハウスメーカーと同じで業界や社会から批判されようが、売主から依頼された物件をすぐに手離れするように相場より安く売りだして、買主まですぐに見つけて、売主だけの手数料ではなく、買主含めて両方から仲介手数料を取ったり、法に触れない範囲のグレーな部分で〇〇手数料として仲介手数料より多くの利益をあげるようにするかもしれませんが、私どもは小さな個人会社で今は自宅兼事務所でございますので、そこまでの経費は必要ではありませんが、相談などが立て込んだときは、お待たせすることになってしまう事も多々ありることがデメリットとも言えます。

 

 

◆家(縁)結び

相変わらず、この地域で探している方がおられますので「買い物件求む!」などのチラシを大小問わずの会社が配布されて続けていますが、売り物件をあつめることに力を入れている会社も買い物件に力を入れている会社もあります。

 

買い物件の場合は、都度内覧もあり、物件チェックをするなどなにかと作業が多いのですが、売り物件の場合は、待つだけでいいのでラクで、しかも買主を見つけると両方から仲介手数料が入る可能性もあるので、これほど効率が良くてラクな仕事はないという事ですが、その割に査定などは、雑な仕事の方法で捌かれていて、沢山のカラープリントされたものがありますが、結局は最近売買された実例を少し載せて平均値を出して、床面積をかけるだけで、その価格を最初に他社よりも少し高く出して、専任契約を結んでから次第に価格を下げていくという方法のようですが、あまりにも単純といえますよね。

 

だから、専任契約でもすれば、あとはチラシを配布すれば買主に辿りつくこともあるのですから、エリア戦略を徹底してでもチラシをポスティングしている事が不動産会社の仕事として定着している感じがしますが、こんなラクして効率よく儲けたいがために不動産業を開業したわけではありません。

 

大手のハウスメーカーと同じで数字に追われる会社の場合は、ある意味仕方がないと理解しておりますが、それは消費者のためというより、自分たちのための仕事として感じるから大手ハウスメーカーや住宅会社にリフォーム会社や不動産会社の仕事の流れに賢い消費者も自身も違和感を感じることが多いのかと思います。

 
私は、不動産を多く売って、外車に乗ったり派手な生活をしたいわけでもなく、不動産購入や家づくりをもっとスムーズにしたいし、どうせなら楽しく関わりたいですし、住まい≠竍家≠通じて繋がりや縁結びをしたいと思って不動産業を開業しました。

 
ですから、売り物件であろうと買い物件であろうと新築であろうと中古であろうと同じように対応をしますし、できるだけご理解いただいた上でお客さまのためにならないので弊社は、基本専任媒介契約を結ぶことはありません。 

 

買い物件の方は、家づくりの予算を含めて立地などの条件から不動産を探しますが、売り物件の方は、上記で書いた現実をご存じないので、大手にご依頼される方は多いのですが、家づくりの際のハウスメーカーと同じようにその対応に不信感を持ったり、疑問を感じる人は多くおられると思います。

 
そのためにも、スタンスも姿勢も全く違う方々でネットワークとつくってでも、いい不動産(土地・建物)選びができ、スクラップ&ビルドをするのではなく1棟でも質のいいものを世に残し、他の不動産会社ではできない動きと考え方でいい家づくりができるように不動産もサポートしたいと心より思っております。



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