不動産(土地)探し 最初の間違い

 

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不動産業界と住宅業界は、似て非なるもの。

しかし、建売というカタチでお客さまに届けているので混同される方が非常に多いようです。

たしかに不動産屋は、土地や住宅などを扱っておりますが、それは売買しているものが物件≠竍案件≠ノ過ぎず、性能や質などを問わず、どんなものでも販売しなければいけないという立場でもあります。


一方住宅業界の方々は、当然ながら、家∞住宅≠サのものを扱っているので視点は、土地の場合は、建築の法令や家や住宅そのものの、プランや性能、質など向けられています。

 

これが、建売になった途端に下請けとして建築家や工務店などが入るので、お客さまには、どうも不動産屋と建築屋を混同されてしまう方が多いようです。

 

ここで 皆さんとはっきりさせておきましょう!


家づくりをするプロと家を含めた不動産を売買するプロは、違うお仕事であるとお考えください。 


これだけであなたの頭の中もきっと整理がつきます。


不動産情報は 共有化されています。

 

チラシなどで見かける不動産の物件情報などは、実は市場に出回っている物件の90%以上はどこの仲介会社でも扱えるものってご存知でしたか? 

 
レインズ≠チて言葉 聞いたことがありますか?

近畿レインズのホームページでは、

不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システム「レインズ」で、REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEMの各頭文字をとったものです。レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益法人によって運営されています。ここには、全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています

 

となっております。ということは、結局これは、不動産業者が売主の方と専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだら、指定された期限以内に物件を登録することが義務付けられているのです。

そしてこのレインズに登録されている物件は、全国の不動産業者は、全て紹介できる仕組みになっているのです。

つまり、不動産業者は、購入希望者の方に全ての物件を紹介できる仕組みとなっております。これは購入希望者側から見ると、希望の物件を好きな不動産業者から購入できるということになっているのです。

 


もう一度言います。あなたが親切でいいと思う好きな不動産屋さんから…です。

 

 

もう一点、不動産というのは、どこの不動産業者から購入しても、結局は同じ仲介手数料を支払うので、できるだけ、その土地に対する計画や購入についての税法や敷地に関するその他の建築的な法律などの説明や地域情報なども調査したうえで的確に教えてくれる不動産業者から物件を購入するようにしましょう。

 

 

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ライフマネープランを含め住まいづくりの計画を。

 

これらを総合的に考えると土地情報や住まいの情報を集めるために、ネットなどであちらこちら探したり、色々な不動産屋に声をかけることなどをしても出てくる、集まってくる情報は、ほとんど同じと言えます。


それよりもあなたのご家族は、土地情報よりも最初は、いい担当者を見つける感覚で不動産屋を探し、いずれは3社程度に絞ることを考えた方がいいでしょう。


同時にこれまでの家づくり、住まいづくりというのは、住宅を買う・建てる≠ニいうことばかりを夢やステイタスのように感じながらも、皆さんが現実問題として忘れがちな住宅ローン≠ニいう商品についてもよく考え、これから先々の支払いや不動産としての資産価値などの意味も含めてよくお考えになった上で住まいづくりの計画をされることをオススメします。


ですので、これからの住まいづくり計画としては、あなたのご家族とすれば、土地探しと平行に進めなければいけないこれからのご家族の「保険の見直し」や「ライフマネープランの作成」や「家づくり(リフォーム含む)の計画と予算」なども含め、土地などの不動産探しの段階から上手な住まいづくりをするように心がけましょう!



__sozai__/0022498.pngハウスネットでは希望する方には、家づくりプランと一緒にライフプランシートを作成してお渡しする事もできます。

 


くれぐれも家を建てる・売る℃魔セけが目的の住宅や不動産業界のプロに、あなたの住まいづくりの計画を任せないで、客観的な立場でありながらプロの視点である家づくりをサポートしていただける会社を見つけその方々と一緒にご家族の総合的な家づくりの計画をするようにいたしましょう!

 

 

 

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不動産というものはご縁のもの

 

長年、家づくりのサポートをしてきて、今でも相変わらず建築屋と不動産屋に対しての相談は尽きることはありません。
逆に景気が悪くなっただけ増えたかもしれません。


中でも建売などは、どう考えても安い≠ニ思いながらもわからない≠ニいう理由をつけて、一か八かの感覚で買われて、その後に 「急がなければよかった… 」 「 もっといろいろと検討するべきでした… 」 とか後悔されながらローンを払い続けている方もたくさんおられるようです。。。


一生で高い買い物をほんの少しの期間を焦ったばかりに もったいないですね。


その不動産業界に対して、テレビなどのマスコミを通じて感じる印象は、怖い≠ニいう印象しか持ちません。

また前社の時の経験からも、提携先である不動産会社の態度や言葉遣いなど社会的にもいい印象を私自身も持っておりませんし、不動産屋の方から「楽して儲かることばかり考えています」 と直接聞いたことがあります。
  
実際に私の経験からも、これまで不動産屋と接した機会と言えば、賃貸住宅を借りる時、マンションを購入した時、それを売却した時、現在の家を購入する時、いずれの担当された方も対応も印象も悪かったのです。


ですので、土地や中古住宅の情報も合わせて、不動産というものは、「ご縁」のものと言えます。その担当者と知り合い、その不動産を知り、買ってそこに住むことになり、その街の方々と時間の経過とともにたくさん顔見知りができて知り合っていく。これは、ご縁以外なにものでもないといえるでしょう。

 

先でもご説明したように90%以上の不動産情報は、共有されています。逆に言えば、残りの10%弱の情報は、とっても貴重な情報とも言え、実は、その貴重な情報のほとんどは、市場に出回る前に売れる物件も多いというのも現実と言えるのです。

 

そのためにもあなたのご家族のために土地だけではなく、家づくりやライフプランを含め、総合的にサポートしなければ、満足できるものではないと思い、なんでもかんでも不動産屋だけを紹介するのではなく、住まいづくりのアドバイスをしながら、いい不動産屋さんと一緒に定期的に情報を整理しながら、土地や中古住宅を含めた不動産情報を発信しようとこのサポートをはじめる事にいたしました。

 

 

 

 

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【不動産のご相談】東住吉区桑津3丁目の土地について

 

桑津のマンションにお住まいのITさんご家族。

 

事務所の北方面にある大阪市東住吉区桑津のエリア=通称桑津村で、今の学校区を変えないで、土地を探されていましたが、いい土地があれば、建築条件付きで不動産屋におさえられていて、建築条件が付いていない土地は、なにかが問題ある魅力がない敷地。

 

ほぼ1年かけて探されていましたが、そろそろ学校の事も考えると決めなければならないということで、マンションからわずか徒歩2分もかからないぐらいの気に入った場所にある建築条件付きの土地で検討することにされました。

 

東住吉区桑津1.jpgその土地がこちら。奥が東側で手前が道路で西側となります。

ここでアドバイスできる事は、こういう土地でチェックすることは、周りの建物と太陽の動きの関係です。南側の一部だけが2階建てで、それ以外は、大阪市内の割にめずらしく平屋です。

 

となれば、できれば、朝から昼過ぎまでの太陽の明るさを確保できればいいですね。もちろん通風も考慮しながらです。

 

この土地を販売している不動産屋に、まず建築条件付きが外してくれるのかを尋ねられましたが、売る自信があるのか当然のようにお断りされたので、それでも希望する場所だったのでITさんは、わからないなりに先方の不動産屋が用意していたその土地のプランを見せてもらったようです。そのプランがこちら。

 

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階段はちゃんと書かないのですかね?階段前の通り抜けできない廊下やテレビとソファの位置があっていないのも気にはなりますが、建築的には、上下階の構造があっておりますので、プラン力はなくても建て売りのプラン慣れしたおそらく工事をされる工務店か建設会社が用意された図面と思われます。

 

このプランが要望通りに変更できます ということなのでこれをベースに不動産屋の担当者の窓口の方とオハナシをされて修正を要望されたようで、次に上がってきたプランがこれです。


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チェックして指摘した後のプランですが、担当者が対応したのか、玄関扉が反対、トイレがおさまらない、屋根裏収納の上がる位置がない、壁がなくなっている上下階がそろわなくなっているなど建築的にもひどいプランに変わって出てきました。

 

このプラン対応が出されてきた時点で素人の立場でもなにかがおかしいと感じて途端に不安になったのか、このタイミングでハウスネットを検索で見つけられて、ご相談に来られました。


お持ちされたのは、よくありがちですが、プランとどんな設備機器を使うのかの仕様などで、断熱などの性能の資料は見当たらず。その資料は先々何らかの形でチェックできますので、とりあえずできの悪いプランのチェック。


このプランを見ていただいておわかりのように建て売りでよくあるプランですが、一番陽があたる所に浴室を置かれています。当然ながら、LDKの台所を挟んで和室があるので、日中のLDKの明るさは全く期待できません。そのLDKは西日が差す時間から明るくなりますが(笑)相当暑くなることは言うまでもありませんが、そもそも上でも書いたようにトイレと階段がおさまらないですが、こんなプランを書いてお客さまに提出して土地建物の契約をしようとするものです。


お客さんとオハナシをして、こういうプランを書く人からは、時間がかかるばかりでおそらく良いものも何も生まれる事はないので、ダメもとでプランを書いて押しつけてみましょうとなり、お客さまと一緒にプランニング修正。(建築条件付き購入サポート・・・有料)


7プランぐらい作成して希望のプランにたどり着いたのがこのプランです。

 

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明るさを直接LDにとりこみ 風が抜けるようにと正面からのデザインでそろえるように窓を配置し、洗濯物は道路側に干さないでいいように庭側で干せるように設計。契約前に断熱材の性能などもチェックしたら、廃番の商品が書かれていたりするなどプラン・仕様・性能などをチェックしたのちにそれで先方にご依頼してITさんの建築条件付き購入サポート付きの家づくりがはじまりました。


相手は、建て売り会社でありますので、注文住宅に対応する工務店などのように臨機応変に柔軟にお客さまのために家づくりをする会社であるとは思えないのですが、当初のままのできの悪いプランであったり、なにもチッェクもしないで性能も仕様もそのままで購入されていたら、おそらく不快な生活を日々過ごすことになります。


できる事は限られますが、購入者としてできる事をしっかりするということが これからの住宅購入者でも必要な事なのかなと思います。

 

 

建築条件付き不動産購入サポート

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家づくりの相談窓口

ハウスネット家づくりサポート事務局

大阪市東住吉区田辺5-5-7

建築条件付きの土地に関しての注意点!

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家づくりのご相談で多いのが、土地から探す家づくりをしている方であり、希望の場所で土地がなかったり、いい土地を見つけたら「建築条件付き」であったりするようです。

 

実はこの「建築条件付き土地」の売買契約がクセモノであるのですが、フリープラン≠竍自由設計≠ナあることがチラシや看板などで表現されているので魅力的に感じている方も多いようです。

 
しかしながらこの「建築条件付き土地」の事や一般的な建売住宅との違いなども含めて、しっかりと買う方が理解しておかないと後々トラブルになったり、契約した後に 『 こんなはずではなかった・・・』 と後悔することになりますのでくれぐれも注意が必要です。

 
では、まず最初にこの建築条件付き土地の売買契約の事を理解しましょう。

 

 

建築条件付き土地の売買契約は、まず土地の売買契約を締結して土地を購入した後、売主または売主の指定する家づくり会社との間でプランニングをして、一般的には2‐3カ月後に建築請負契約を締結することが条件になっている契約形態の事です。


同時に青田売りは禁止となっていて、未完成の建物については、建築許可を受ける前にその土地を建物の売買や広告を行う事は宅建業法で禁止されていて、この青田売り禁止と建築条件付き土地の売買が混同されるから非常にややこしいとなります。

 
まず建築条件付き土地の売買契約の大前提は、建物のプランについては、土地の購入した方の希望に従い、自由に設計・建築される事であります。よってこの大前提を元に何事も考えていけば、理解しやすくなるかと思います。

 

この「建築条件付き土地」の売買契約について、私が最初に考えたのが独占禁止法に引っかかるのではないだろうかという点ですが、調べていくとある要件を満たす場合には、どうやら違反しないモノとして扱われるようです。

その要件は 簡単に言うと

 
1.土地売買契約後の当事者間での自由意思による決定した期間内に建物の請負契約が成立する事を停止条件として、土地売買契約をする事。

2.建物の建築を請け負う事ができるものは 当事者間の取り決めによる。

3.成立しなかった場合は、預かり金 申込み証拠金等受領した金銭は全て速やかに返還する事

となりますが、これらについても広告等に表示する必要があるのですが、実際書かれている会社は非常に少ないものです。また、先の広告開始時期の制限などからも、違反行為とみなされる事もあるので注意しでください。

 

土地の売買契約と建物の請負契約を同時におこなうもの
◆用意されているモノで選択の余地が少なく、プランニングに購入者の意思が反映されない
◆建物の設計が完了していて、すぐに確認申請ができるような状態である
◆建物の打合せ期間が3カ月と短く、しかも建物の内容と価格等がほぼ決まっている など。

 

つまり、建築条件付き土地の広告チラシなどで参考建物プランや土地と建物の総額等が掲載されている物件は、青田売りの禁止を回避する販売方法であり、ほぼ建て売り住宅であると言えます。逆に言えば、未完成の住宅については 建築確認申請を受けていなければ、広告できないことになるので、フリープランや自由設計はありえないという事になります。

 

この建売の場合は、土地付き建物の売買契約をおこないますので契約はひとつとなりますし、手数料が発生する場合は総額となりますのでご注意が必要です。わざわざ差し替える不動産会社も多いので、この行為は不適切でありますので要注意です。

 

一方で、建築条件付き土地の場合は、土地契約後にプランが固まり、総額も納得で確定した上で建築請負契約をおこないますので、最終的に契約は2つになります。


プランについて建売の場合は、建築確認申請を受けた内容となるので変更できないですが、建築条件付きの土地の場合は、まさしくフリープランとなります。

 

ですので、皆さんが注意しなければならない事は、流れとしてあり得ない場合の土地の売買契約と同時に建物の請負契約を結んではならないという事です。

 

この建築請負に関しては 宅地建物取引業法の規制がかかりませんので手付金が返ってこなくなる場合があります。ですからくれぐれも 建物の建築請負契約を締結するのは、十分にプランと価格や性能・仕様などに関して打合せをして納得できる状態でおこなうようにしてください。


また、重要事項説明書や土地の売買契約書や建物請負契約書などの内容については、契約当日にはじめて見るのではなく、契約する数日前に複写をもらって、じっくりと読んで理解した上で契約日を迎えるようにしましょう。

 

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東住吉区の地域と不動産会社について

 

 

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大阪市内のハルカスがある天王寺、あべの橋から近鉄電車ですぐの位置にあり、東には平野区、北側には生野区、西側には阿倍野区と住吉区、南側は松原市が面する東住吉区は、天王寺まではすぐで、大阪市内で8番目の広さで、長居公園も存在していて緑も多い街である。また阿倍野区側に桃ヶ池や長池もあり、シャープの会社も存在していた地域であります。
 

区内の交通網は、東部市場あたりの北側にJR大和路線が走り、阿倍野区側にJR阪和線が走り、ほぼ真ん中に近鉄南大阪線が走り、地下鉄は谷町線があり、いずれも天王寺(阿部野橋)駅と繋がっています。


買い物としては、昔から駒川商店街が有名でありますが、小さなスーパーは所々にあるのでお住まいになられる予定の方は、不動産購入の際の鉄則と言えますが、現地周辺を確認されたほうがいい。もちろん天王寺まで行くと近鉄百貨店やQ'sMALLもある。
 

幼稚園や保育園については、事務所近くのさつき幼稚園をはじめとして沢山ありますが、それに関しては、区役所のリストを見ていただいた方がよいし、小学校は、大阪市立として桑津小学校、北田辺小学校、田辺小学校 、東田辺小学校、南田辺小学校、南百済小学校、育和小学校、鷹合小学校、 今川小学校、矢田小学校、矢田東小学校、矢田西小学校、矢田北小学校、湯里小学校。


中学校は、大阪市立として田辺中学校 、東住吉中学校、中野中学校、矢田中学校、白鷺中学校、矢田南中学校、矢田西中学校があります。こちらについても、東住吉区のホームページに掲載されています。

なお、学校に該当する町名はこちらに掲載していますが、念のため役所で必ずご確認にただいたほうがいいです。


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東住吉区内の不動産会社の数は、2016年10月現在でハトマーク(公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会)で145社、ウサギのマーク(公益社団法人全日本不動産協会)で66社で合計約200社、それに加え、その他大手の支店や営業所などを考慮すると相当の数が存在していて、これらの中から自分にあった適正な不動産会社を探さなければいけないのであるが、得手・不得手、多種多彩であり、買主でもあり売主ともなる素人の立場からすれば、その選択する根拠は、むずかしいものであろう。


>>>不動産購入サポート



これから購入をご検討されている皆さんは、不動産会社というひとくくり≠ナ考えるのではなく、その不動産会社である彼らの仕事内容がどんなことがあるのかをまず理解される事であります。

 

賃貸専門もいれば、売買専門もいますし、分譲会社もありますし、管理業が専門の不動産会社もあります。中には戸建て専門からマンション専門という会社まであったりしますので、これらについては、皆さんがおそらく事務所をご訪問して少しお話をしたり、不動産会社の対応や動きを見れば何が専門であるのかわかってくるかと思います。

 

ですから、売買を希望しているのであれば、管理業や賃貸や分譲会社は、時間の無駄と考えてできるだけ数多くの仲介専門会社に尋ねてみて情報収集に徹する事です。



以下 不動産業や不動産に関しての情報を掲載しておきます。


◆ 土地中古住宅不動産取引サポート

◆ 土地を探す 土地の価格を知る

◆ 不動産探し 最初の間違い

◆ 不動産情報は共有化されています

◆ 不動産探しをする前にまずは資金計画を

◆ 不動産というものは ご縁のもの

 

あなたの家づくり 楽しくないならパートナーの選択が間違っています。

こんなはずではない!と思ったら、まずは電話で気軽にご相談ください


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不動産購入サポート

 

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 ◆土地・中古戸建&マンション・分譲購入の際のご相談

・この土地でどのような住宅が建つだろう
・どこまでのリフォームをしなければならないだろう
・この不動産購入する前に客観的な意見を聞きたい
・購入に関しての書類などをチェックしてほしい

はじめて不動産を購入されるのに、何が正しくて何がおかしいのかの判断などはわかりにくものです。それが、土地であっても、中古住宅や中古マンションであっても、これから建てるのでまだ存在しない建築条件付きの戸建てならなおさらです。
 
これまでも沢山の方が不動産を購入される際にご相談に来られ、その希望される内容は、以下のような内容でほぼ皆さん満足されています。

相談事例:1
東住吉区桑津で土地から探されていたTさんは、建築条件付きの土地を購入されて下記コースでプランを何度も修正されて注文住宅のように快適に暮らされてます。

相談事例:2
阿倍野区阪南町で土地を購入予定のSさん。現地を確認したら近隣の違反建築のせいで、ほとんど陽があたらない土地であることが判明したので適正な価格でないとお伝えして購入をやめさせた。

相談事例:3
阿倍野区北畠で中古マンションを購入する前に同行してチェックした女性一人暮らしのKさんは、内装の模様替えと設備機器の交換の見積もりまでチェックを依頼され、適正価格で優良対応する会社もご紹介した。


不動産購入を検討されている皆さまのためにできる限りのサポートを致しますので、ご相談いただければ、あなたの不安や悩みを解消いたします。
 

 

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