阿倍野区昭和町の不動産情報について

 

阿倍野区昭和町不動産.jpg

 

◆大阪市阿倍野区について

大阪市の阿倍野区は、上町台地にあり天王寺区、東住吉区、住吉区、西成区に面し一部生野区にも接している場所です。

上町台地.jpg

 

交通網は、発達していて地下鉄は、御堂筋線と谷町線、阪堺電気軌道上町線(いわゆるちんちん電車)、西成側に少し歩けば南海電車(天下茶屋駅)も地下鉄四つ橋線岸里駅もあり、天王寺や東住吉に行けば近鉄南大阪線やJRもあり、市バスは、おもに松虫通りと阿倍野筋を走っていて梅田までの便もあります。

 

買い物は、コンビニなどは移転や屋号が変わったりするが、街の至る所に存在し、晴明通りや昭和町、岸里あたりにはイズミヤがあり、阪急オアシスは西田辺にあり、ライフは昭和町、北田辺、西田辺にあるし、商業地域である天王寺まで行けば、あべのハルカス(近鉄百貨店)やQ'sモールなどもあり、昔ながらのアポロの映画館も存在するが、天王寺と阿倍野が一括りにされることも多く、大阪の南エリアの主要地とされ昔から第3の繁華街とされています。

 

天王寺.jpg地域名は 天王寺町北 天王寺町南 美章園 文の里 三明町 昭和町 桃ケ池町 長池町 西田辺町 阪南町 播磨町 王子町 橋本町 晴明通 相生通 阿倍野元町 北畠 万代 帝塚山 共立通 丸山通 松虫通 旭町 阿倍野筋 松崎町があり、北東部の松崎町・文の里、南西部の晴明通・橋本町・相生通・北畠・帝塚山・万代は文教地区であり、実際に足を運べばわかりますが、南西部である晴明通・橋本町・相生通・北畠・帝塚山は『聖天山風致地区』とされ(部分的に風致地区でない場所もあります)中でも、北畠・帝塚山は高級住宅街として有名であり、地名は、阿倍野(区はこちら)と阿部野のどちらも存在していますので、あべのハルカスのようにあべのと表現することもあります。

 

幼稚園や保育園については、赤橋幼稚園 朝陽幼稚園 金塚幼稚園 松虫幼稚園をはじめとして沢山あるようですが(区役所のリスト)小学校は、大阪市立として 高松小学校・常盤小学校・金塚小学校・丸山小学校・晴明丘小学校・阿倍野小学校・阪南小学校・長池小学校・苗代小学校・晴明丘南小学校があり、大阪教育大学附属天王寺小学校も該当する。

 

中学校は、大阪市立として 昭和中学校・文の里中学校・阪南中学校・松虫中学校・阿倍野中学校があり、大谷中学校や桃山学院中学校もあり、阿倍野高校や天王寺高校をはじめ多くの高校もあります。これらについては、阿倍野区のホームページに掲載されています。

 

なお、学校に該当する町名はこちらに掲載していますが、念のため役所で必ずご確認にただいたほうがいいです。

 

私自身が、現在もこの阿倍野区の住人でもありますが、とにかくひとこと便利であります。学校も多く朝などは、通学の学生で元気がいい街です。以前住んでいた西成区や前の事務所が存在していた東住吉区などは、大阪市内でも軒並み地価が下がっているようで空き家問題がさらに過熱しそうですが、私自身この街に住んで15年以上経過しますが、未だに買った時と同じ(もしくは上がっている)地価であります。



◆売主さんへお伝えすること

土地01.jpg仲介会社の多くは、実入りの大きい両手取引を成立させることを優先しがちであり、このため売り主とすれば、できるだけ高値で売りたいのに、仲介会社は、確実でスピーディーに買い主を見つけられるよう売り出し価格を抑えたいという気持ちになりがちであります。

 
とはいえ、最近ではネットで一括査定をしてもらう方も多いようですが、その査定価格が高いからといって、保証しているわけでもない価格提示なので、だからといって、その仲介会社と安易に契約するのもかなり危険であり、いざ売り出してから「市場マーケットが厳しくて…」などと申して、結局は、売却価格を下げるよう提案し、未だに両手取引につなげるやり方が多いようで、まず契約を取るためにこの査定価格を高めに回答する傾向があるので是非ともご注意していただきたい。

 

かといって、売主が希望する価格が市場で適正な価格とも言えませんが、その価格で購入を希望する人が見つかれば、売主にとって願ってもない事であるので、ここらは焦らず急がずに計画的に時間をかけてほしいところです。

  

この査定額については、過去の取引例などのデータを開示してもらえば、現在のその場所の相場が見えるのでチェックできます。その内容は、場所、駅からの距離、広さ、築年数などで5〜10件くらいに絞って過去の成約価格を出すとわかりやすくなります。希望してもこのデータを出さないような仲介会社の査定は鵜呑みにしない事です。

 

何度も申しますが、とかくこれまでの不動産会社は、この売主・買主の両手仲介を狙う傾向があり、それを成立をさせるために売主さんに対して価格をたたいてでも売らせる傾向があります。

でも、ご心配不要。弊社では、今すぐ売りたい!という方には無理ですが、地価などの相場価格をチェックした上で売主優先価格で阿倍野区で土地を探している方に告知いたします。

この便利で人気エリアのある阿倍野区では、沢山の方が居住を希望されていて、土地から探しておられます。相続やその他のご事情で阿倍野区の不動産を売られる場合は、是非一度ご相談くださいませ。もちろん他の不動産会社に相談してからその対応を見てからでも構いません

弊社に家づくりのご相談に来る方が、阿倍野区で土地から探しておられますが、巷で現在売りに出されている土地があっても、どれも不動産会社が絡む建築条件付きばかりのようで、それを好んでいない買い主さんが、かなりの時間をかけて探されていますので、いいマッチング相手が見つかるかも・・・です。阿倍野区で住みたい!と土地から探していい家づくりをしたい方をできるだけ集めるようにいたします。



◆買い主さんへお伝えする事

アメリカの住宅購入では、買い主の立場で有利な購入をサポートする「不動産エージェント」がその専門知見で「選択眼」を提供しています。

 

ハウスネットは、買い主のための不動産エージェント的な役割で中古住宅の場合は、リフォーム工事内容、建替えたり新築する場合は、どれぐらいの規模の住宅が可能で、その予算や適正なパートナーの選択のためのアドバイスや買ってはならない場合の不動産などもはっきりとお伝えします。



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◆大手仲介不動産会社の過去の査定の実態

中古住宅の売り主にとって売却価格が高いほどその後の生活設計がしやすくなりますので、もし少しでも高く売りたいなら仲介ビジネスの実情を踏まえて業者を選び、相場を理解して物件のウリ≠ネ点の伝え方や見せ方を工夫することが重要であると言え、少しでも相場より高く売ることを考えてみましょう。

 

弊社が仲介した2016年のお客さまは「大手不動産会社の査定は高いほうで2650万ぐらいでしたが…」という実家近くの土地購入を期に現在お住まいの自宅マンションを売却したTさんは、そのおかしな不動産業界の常識に首をかしげられた。

 

弊社が調べてみたところ、駅前で滅多に売りに出ないなどをお聞きしたので、一般媒介契約として、反響がなければ次第に下げていきましょう!と売り出した価格3050万円で情報発信したところ、電話が殺到してすぐに売れました。

 

査定.jpg大手仲介専門の不動産会社のA社やB社に査定は、どちらも大量のカラー刷りで分厚い資料でしたが、結局は、最近の販売された価格の平均値から求めた数値を査定としていましたが、それが基本となる2650万程度でしたが、弊社では「この価格3050万円で反響があればラッキーですね・・・」と強気で400万円余り上乗せして売り出したら、問い合わせが殺到、即買い主を見つけることができましたが、これも不動産業界の仲介の実態であります。

この中古住宅(マンション含む)の取引形態は、大きく分けて2つあり、冒頭でも申したように売り主が契約した仲介会社が自ら買い主も見つける「両手取引」とTさんの物件のように別の仲介会社が買い主(売主)を見つける「片手取引」

法律で決まっている仲介手数料の上限は、売りも買いもそれぞれで取引価格の「3%+6万円」と消費税であり、先ほども上げたように1社で売り主も買い主も見つければ、両方から手数料を受け取ることができるというわけであります。


◆ハウスネットの家づくり相談サポートの不動産売買

売主が見つかれば、まず優先的にこの街で希望されている方々にメールで情報を発信します。
その際に申込者が複数の場合は、価格の指値で出してもらいます。

 

情報発信.jpg買主優先の場合は、価格を安く指値することはよく耳にしますが、データーに基づき希望価格を出しているので、基本は下げる指値ではなく1万円でも高いほうに交渉権が発生するようにしますので、広告などへの掲載は2の次で、弊社との契約も一般媒介契約で進めることになります。

 

大手の不動産仲介会社と契約をすると囲い込み(両手が欲しい)をしたいために他社への広告などの許可もしない会社もありますが、基本はまず売主の大切な資産としてそれを優先に考えていますので、ベースの情報発信をしてダメな場合に次なる対策を講じればよいという考えにしています。

ただし、他の不動産会社のように両手狙いで売主求む!という様な広告を出すつもりはなく、依頼があれば、精神誠意考えて動くことが基本であり、ベースとなるのは、買主のために情報を集める活動となります。

 

いずれにしても、いい住まいづくりのために始まった不動産業でもあるので、買い主も売主も、そして社会にも街にも、HAPPY!になる不動産売買を考慮したいものです。

 

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阿倍野内の不動産会社の数は、2018年01月現在でハトマーク(公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会)で154社、ウサギのマーク(公益社団法人全日本不動産協会)で63社で合計約217社に加え、大手の支店や営業所などが存在しています。

 

>>>不動産購入サポート

 

以下、東住吉区のページと同様に不動産業や不動産に関しての情報を掲載しておきます。


◆ 土地・中古住宅不動産取引サポート

◆ 土地を探す 土地の価格を知る

◆ 不動産探しの最初の間違い〜情報は共有化されています? 

◆ 不動産探しをする前にまずは資金計画を

◆ 不動産というものは ご縁のもの

 


あなたの家づくり 
楽しくないならパートナーの選択が間違っています。


こんなはずではない!と思ったら、まずは電話で気軽にご相談ください


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不動産(土地)探し 最初の間違い

 

不動産購入サポート1.jpg
 

不動産業界と住宅業界は、似て非なるものですが、建築条件付きや分譲に建売というカタチで消費者に住まいをお届けしているので混同される方が多いようです。

 
たしかに不動産会社は、土地や住宅などを扱っておりますが、それは売買しているものが物件≠竍案件≠ノ過ぎず、それほどまでに性能や質はあまり問わず、売主から依頼があれば、どんなものでも販売しなければいけないという立場でもありますが、住宅業界の方々は、土地の売買ではなく、工事する側としてあたりまえに家∞住まい∞住宅≠扱う業をしている立場上、その視点から土地に関しては、建築の法令などで、プランや性能、仕様や質など向けられています。

 

ところが、これが建売として取り組む事になった途端、不動産会社の発注先となる下請けとして設計事務所や工務店が参加されるので、消費者は、どうやら不動産会社と建築会社を混同されてしまう方が多いようですが、家づくりをするプロと不動産を売買するプロは、違うお仕事であるという事をはっきりと意識しましょう! 


おそらく、これだけであなたの頭の中もきっと整理がつくと思います。建築のプロでない不動産を仲介するだけの不動産会社の担当者の家づくりに関するハナシを鵜呑みにするからややこしくなるのです。



◆不動産情報は、共有化されています。

 

チラシなどで見かける不動産の物件情報などは、実は市場に出回っている物件の90%以上はどこの仲介会社でも扱えるものってご存知でしたか? 

 
レインズって言葉 聞いたことがありますか?

レインズhp.jpg近畿レインズのホームページでは、不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システム「レインズ」で、REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEMの各頭文字をとったものです。

 

レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益法人によって運営されています。ここには、全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。。。となっております。

 

つまり、これは、不動産会社が、売主の方と専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだら、指定された期限以内に物件を登録することが義務付けられているのであり、このレインズに登録されている物件は、全国の不動産会社は、全て紹介できる仕組みになっているのです。

 

要するに不動産会社は、購入希望者の方に全ての物件を紹介できる仕組みとなっており、これは購入希望者側から見ると、希望の物件を好きな不動産会社から購入できるということになっているのです。


不動産会社1.jpgもう一度言います。

あなたが、親切でいいと思う好きな不動産会社から…です。

 

もう一点、不動産というのは、どこの不動産会社から購入しても、業法で決められている限度の仲介手数料は必要となりますので、できるだけ、その土地に対する計画や購入についての税法や敷地に関するその他の建築的な法律などの説明や地域情報なども調査した上で、的確に教えてくれる不動産会社から物件を購入するようにしましょう。



 

◆ライフマネープランを含め住まいづくりの計画を。

 

これらを総合的に考えると土地情報や中古住宅やマンションなどの情報を集めるために、ポータルサイトなどのネット情報で、あちらこちら探したり、様々な不動産会社に声をかけることなどをして皆さまのところに集まってくる情報は、ほとんど同じと言えます。
 
それよりもあなたのご家族は、土地情報よりも最初は、いい不動産会社の良い担当者を見つける感覚で不動産会社を探し、いずれは絞ることを考えた方がいいでしょう。
 
同時にこれまでの家づくり、住まいづくりというのは、住宅を買う・建てる≠ニいうことばかりを夢やステイタスのように感じながらも、消費者としての現実問題として忘れがちなこれからの生活や住宅ローン≠ニいう商品についてもよく考え、先々の支払いや空き家問題と人口減少におけるところの不動産の資産価値などの意味も含めて、よくお考えになった上で住まいづくりの計画をされることをオススメします。

 

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ですので、これからの住まいづくり計画としては、あなたのご家族とすれば、土地探しと平行に進めなければいけないこれからのご家族の「年老いていく両親や相続の事」「保険の見直し」や「ライフマネープランの作成」や「家づくり(リフォーム含む)の計画と予算」なども含め、土地などの不動産探しの段階から上手な住まいづくりをするように心がけましょう!


 

__sozai__/0022498.pngハウスネットでは希望する方には、相続診断士、遺言執行士・家族信託コーディネーターもファイナンシャルプランナーをご紹介することもでき、家づくりプランと並行にライフプランシートを作成してお渡しする事もできます。


 

くれぐれも将来の事も考えないで目先だけの家を建てる・売る℃魔セけが目的の住宅や不動産業界のプロに、あなたの住まいづくりの計画を一任しないで、客観的な立場でありながらプロの視点である家づくりをサポートしていただける会社を見つけて、その方々と一緒にご家族の総合的な家づくりの計画をするようにいたしましょう!

 


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これまでも長年、家づくりのサポートをしてきて、今でも相変わらず住宅業界と不動産業界に対する消費者からの相談は尽きることはありません。丁寧に仕事をしなければいけない時期であるはずの景気が不安定な時ほど相談は増える傾向にあります。

 

チラシ01.jpg中でも建築条件付きや建売などは理屈で考えても疑わしい性能でおかしな価格≠ニ思いながらも消費者はわからない∞建売だから仕方がない≠ニ理由を付けて一か八かの感覚で買われて、その後に「夏暑くて冬寒い…」「メンテに全く来ない」「急がなければよかった…」「もっとじっくり検討するべきだった…」「住んで3年。もう売却を考えている…」と後悔されながらも、その支払いをローンというカタチで払い続けている方も沢山おられます。

  

これから毎日暮らす住まいであり、人生で最も高い買い物であるのにほんの少しの検討を怠り、焦って買ったばかりにもったいないですね。

 


「3階の部屋が暑すぎるから、部屋に戻りたくない!」

「毎晩クーラーをつけて寝なければいけない!」

 

 

心地よく快適なはずである戸建て住宅なのに、まだ前の賃貸マンションの方が快適だった!職場や学校の方が心地いい!!となれば、何のための家づくりをしたのかわからなくなります。

 

その建売や建築条件付き、中古住宅の売買に携わる不動産業界に対して、そもそも消費者が感じる印象は、テレビなどのマスコミなどで表現されているイメージで怖いという印象しか持たれないようで、身内の方で不動産屋と聞かれるといい印象を持たれない方が多いようです。

 

また前社の時の経験からも、提携先である不動産会社の社員の態度や言葉遣いなどをみても、社会的にいい印象を私自身も持っておりませんでしたし、以前の大阪ガスグループ時代の大阪ガスハウスネットの加盟店であった奈良の不動産会社の経営者の方から「業界の人と話をするとよくわかりますが、楽して儲けることばかり考えていますよ」と直接聞いたこともあります。

   
営業07.jpg実際に不動産業界に入る前の私の経験からも、これまで不動産会社の方と接した機会と言えば、賃貸住宅を借りる時、分譲マンションを購入した時、それを売却した時、現在の家を購入する時ですが、担当された方いずれも対応も印象も悪かった記憶がありますが、不動産協会のお仕事をお手伝いしていると未だに特殊な方は、まだおられますが、ほとんどの方が真面目なのですが、でも、業界内での仕事のしかたを覚えてしまっているという印象も受け、固定概念や慣習に拘らずに新しい発想で取り組まない限り、なかなか資質まで変えにくいのでは?と思いながらも、業界に対する消費者のもつイメージを覆さない限り無理があるようにも感じております。

    

これらのことからも、土地であれ中古住宅であれ、土地に定着するものである不動産≠ニいうものはご縁と言え、それを扱う会社や担当者と知り合い、その不動産の事を知り、見にいって何かを感じて購入することを決めて、そこに住むことになり、その街の方々と時間の経過とともに沢山の顔見知りができて知り合っていく。これは、ご縁∴ネ外何者でもないといえるでしょう。

 

他のページでご説明したように90%以上の不動産情報は、共有され、残りの10%弱の情報は、とっても貴重な情報もあり、実は、その貴重な情報のほとんどは、市場に出回る前に売れる物件も多いというのも、不動産業界の現実と言えます。

 

そのためにも消費者を守るためにも土地の事だけではなく、家づくりやライフプランを含め、総合的に消費者のサポートをしなければ、満足できるものではないと感じ、不動産会社だけを紹介するのではなく、それに関わる住まいづくりのアドバイスをしながら、定期的に一緒に情報を整理しながら、土地や中古住宅を含めた不動産情報を発信しようと心掛けております。

 

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土地・中古住宅/マンション情報発信対象者 
都度5名限定
 
土地・中古住宅マンションなどの最新情報をお届けします。


失敗しない土地・中古住宅・マンション購入&家づくり

不動産購入&家づくりをする際に
サポートがある≠ニない≠ナは、
どちらが安心ですか?


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●安心の不動産取引サポート

人生で誰もが何度も多くは経験しない不動産購入や家づくりに関しては、専門的な事などわからない事ばかりかと思います。日用品などの小さな買い物は失敗できますが、高額なマイホーム購入などでは失敗することができません。

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そこでハウスネットでは、全国から沢山ご相談がある不動産購入などについて、買い主専用に購入可能な土地・中古住宅・中古マンションなどの不動産購入サポートをはじめております。


契約前・契約内容のご相談 土地購入サポート 
建築条件付土地購入サポート 見積り査定サポート
中古住宅&中古マンション購入サポート 
インスペクション(建物検査) 遺産相続等に関して 

 

●ひとりひとりのためのコンサルティングサポート仲介

中立で公正な立場により、ご相談者の利益を追求する代理人(エージェント)として活動します。あなたのサポートをするプロがついている安心できる不動産購入。

大阪市の阿倍野区を中心として、情報取得者を絞り込むことにより、皆さんに届ける情報も絞りやすくなり、スムーズになり、しっかりした情報をお届けすることができます。同時に自分なら買わない不動産物件などは、消費者には推奨することはなく、選りすぐった推奨できる情報だけをホームページで公開するか、非公開情報として個別に情報発信するようにいたします。


家づくりサポート付の仲介手数料は、探索期間や手間などかかった分だけの精算とするので一般取引のMAX20%または20万の減額となります。

 

サーチ(調べる) 不動産購入者強化エリア
  ※その他の地域は対応人数を限定とさせていただきます

◆阿倍野区王子町全域 ◆阿倍野区阪南町1-5丁目 ◆播磨町1丁目 


【対応エリア 阿倍野区その他の地域】

阪南町6〜7丁目・文の里・昭和町・天王寺町北・天王寺町南・美章園・三明町・桃ケ池町・長池町・西田辺町・播磨町2〜3丁目・橋本町・晴明通・相生通・阿倍野元町・北畠・万代・帝塚山・共立通・丸山通・松虫通・旭町・阿倍野筋・松崎町

【東住吉区】

今川・北田辺・桑津・駒川・田辺・西今川・東田辺・南田辺・山坂

 

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●納得できる土地・中古購入セミナー

予約制ではありますが、不動産&家づくりの相談窓口として、あなたが希望する日に個人向けのセミナーを行っております。『いい家づくりは、いい土地選びから』『土地から探す家づくりセミナー』『失敗しない土地探しの決め手』『不動産チラシのミカタ』など個人向けのセミナーなのであなた希望に沿ったご相談やアドバイス等を受ける事が出来ます。いずれ希望者が多くなれば、大きな会場でのセミナーを実施したいと思っております。




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ひとりひとりのためのコンサルティングサポート仲介


あなたのそばにサポートをするプロがいる不動産探しや家づくりとサポートする人が存在しない場合では、どちらのほうが安心ですか?


サポートしてくれるプロがついている場合・・・

★検討している物件が本当にいい物件である≠ゥどうか選別します
★わからない点があれば、わかりやすく説明します。
専門的なアドバイスも受けることができ、不慣れな事も安心できます
客観的な話も家づくりのアドバイスも聞く事が出来ます
マイペースで進める事も出来て、助言も受ける事もできます
★ただし先に伝えますが不動産情報に掘り出しものなどはありません!


不動産や住宅に関して、知識も経験もなく、不慣れな皆さまがより安心して、不動産購入&家づくりを進める事ができるようにするためには、気軽にご相談でき、適切なアドバイスを受ける事ができ、自分自身で購入のご決断ができるようにプロのサポートが必要と感じております。

 

そこで、ハウスネットが目指すところは、購入者&家づくりをする方々の良き相談相手であり、購入者や家づくりをする方が、不足する専門知識などを補い、失敗しない、後悔しない不動産購入&家づくりができるように現実的な視点からも専門的にアドバイスをいたします。

 

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★このような方にオススメします


◆チラシやネットで見つけた不動産会社に連絡すると、こちらの住所や名前を言わないと詳しい事を何も教えてくれない。その掲載内容だけでは住所などもわからない。自分たちでまず下見をして判断したい。でも連絡すると執拗な営業されそうで。


◆いま東京に住んでますが、いずれ大阪に帰る予定。実家近くの阿倍野区か東住吉区で検討しています。土地勘はある程度わかるのですが、特に知り合いの不動産会社もないし、適切な不動産会社を見つける事も不安でもある。どんな物件がいくらぐらいなのかも知りたいし、情報も集めておきたい。

 

◆まだ探し始めたばかりですが、不動産会社に建築条件付きばかり薦められるので困惑している。自分たちが望んでいる家づくりに対してちゃんとした提案をしてほしい。

 

◆どれぐらいの規模の家が自分たちが必要なのかもわからないのに不動産を探す事も出来ないし、見つかっても可能かどうかもわからないのでアドバイスとサポートをしてほしい

 

◆中古住宅(マンションを含む)を購入してリフォームしてから住みたい。

 

是非、土地探しや中古住宅・中古マンションなどの不動産購入サポートのご依頼や新築・建て替え・リフォームなどの住まいづくりの計画がある場合次のお約束とルールをご覧いただき、ご賛同いただけるのであれば、ハウスネット家づくりサポートにご相談ください。

 

 

●お客さまとのお約束(これまでの悪しき習慣を許しません!)


1.契約は、一切急かすことはありません。

2.気になる物件は、先に住所をお教えしますのでご自分でご確認ができます。

3.特にオススメする不動産は、見て調べてから特定の方だけにご案内します。

4.もちろんデメリットを含め、隠し事など一切致しません。

5.家づくりについてのアドバイスをお付けいたします。

6.重要事項説明書・売買契約書は、契約の前日までにご説明いたします。  

 

 

■土地・中古住宅不動産探しサポートのルール


  1. 面談の上、ヒアリングからはじめます。
    (メールやネットだけで紹介はしていません)
  2. 無理な計画と判断すれば、不動産購入サポートもいたしません。
  3. 買主・売主・相手方の仲介業者などの対応により気持ちよくお取引ができない相手と判断した場合は、お断りすることがあります。
  4. よってシステムにご理解・ご賛同する方のみご対応となります
    (冷やかし客はお断りします。また社会的に反する方のサポートもしません)

 

土地を探す前に
まずは間取りの検討とその概算を出しましょう!

 

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あなたの不動産購入・中古住宅・マンション探しも
真面目にサポート・アドバイスいたします!!

 

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>>>参考ページ:土地から探す家づくりとは
そもそも不動産屋って…

【不動産のご相談】東住吉区桑津の土地について

 

桑津のマンションにお住まいのITさんご家族。

 

事務所の北方面にある大阪市東住吉区桑津のエリア=通称桑津村で、今の学校区を変えないで、土地を探されていましたが、いい土地があれば、建築条件付きで不動産屋におさえられていて、建築条件が付いていない土地は、なにかが問題ある魅力がない敷地。

 

ほぼ1年かけて探されていましたが、そろそろ学校の事も考えると決めなければならないということで、マンションからわずか徒歩2分もかからないぐらいの気に入った場所にある建築条件付きの土地で検討することにされました。

 

東住吉区桑津1.jpgその土地がこちら。奥が東側で手前が道路で西側となります。

ここでアドバイスできる事は、こういう土地でチェックすることは、周りの建物と太陽の動きの関係です。南側の一部だけが2階建てで、それ以外は、大阪市内の割にめずらしく平屋です。

 

となれば、できれば、朝から昼過ぎまでの太陽の明るさを確保できればいいですね。もちろん通風も考慮しながらです。

 

この土地を販売している不動産屋に、まず建築条件付きが外してくれるのかを尋ねられましたが、売る自信があるのか当然のようにお断りされたので、それでも希望する場所だったのでITさんは、わからないなりに先方の不動産屋が用意していたその土地のプランを見せてもらったようです。そのプランがこちら。

 

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階段はちゃんと書かないのですかね?階段前の通り抜けできない廊下やテレビとソファの位置があっていないのも気にはなりますが、建築的には、上下階の構造があっておりますので、プラン力はなくても建て売りのプラン慣れしたおそらく工事をされる工務店か建設会社が用意された図面と思われます。

 

このプランが要望通りに変更できます ということなのでこれをベースに不動産屋の担当者の窓口の方とオハナシをされて修正を要望されたようで、次に上がってきたプランがこれです。


東住吉区桑津 3.jpg

チェックして指摘した後のプランですが、担当者が対応したのか、玄関扉が反対、トイレがおさまらない、屋根裏収納の上がる位置がない、壁がなくなっている上下階がそろわなくなっているなど建築的にもひどいプランに変わって出てきました。

 

このプラン対応が出されてきた時点で素人の立場でもなにかがおかしいと感じて途端に不安になったのか、このタイミングでハウスネットを検索で見つけられて、ご相談に来られました。


お持ちされたのは、よくありがちですが、プランとどんな設備機器を使うのかの仕様などで、断熱などの性能の資料は見当たらず。その資料は先々何らかの形でチェックできますので、とりあえずできの悪いプランのチェック。


このプランを見ていただいておわかりのように建て売りでよくあるプランですが、一番陽があたる所に浴室を置かれています。当然ながら、LDKの台所を挟んで和室があるので、日中のLDKの明るさは全く期待できません。そのLDKは西日が差す時間から明るくなりますが(笑)相当暑くなることは言うまでもありませんが、そもそも上でも書いたようにトイレと階段がおさまらないですが、こんなプランを書いてお客さまに提出して土地建物の契約をしようとするものです。


お客さんとオハナシをして、こういうプランを書く人からは、時間がかかるばかりでおそらく良いものも何も生まれる事はないので、ダメもとでプランを書いて押しつけてみましょうとなり、お客さまと一緒にプランニング修正。(建築条件付き購入サポート・・・有料)


7プランぐらい作成して希望のプランにたどり着いたのがこのプランです。

 

東住吉区桑津 4.jpg

 

明るさを直接LDにとりこみ 風が抜けるようにと正面からのデザインでそろえるように窓を配置し、洗濯物は道路側に干さないでいいように庭側で干せるように設計。契約前に断熱材の性能などもチェックしたら、廃番の商品が書かれていたりするなどプラン・仕様・性能などをチェックしたのちにそれで先方にご依頼してITさんの建築条件付き購入サポート付きの家づくりがはじまりました。


相手は、建て売り会社でありますので、注文住宅に対応する工務店などのように臨機応変に柔軟にお客さまのために家づくりをする会社であるとは思えないのですが、当初のままのできの悪いプランであったり、なにもチッェクもしないで性能も仕様もそのままで購入されていたら、おそらく不快な生活を日々過ごすことになります。


できる事は限られますが、購入者としてできる事をしっかりするということが これからの住宅購入者でも必要な事なのかなと思います。

 

 

建築条件付き不動産購入サポート

楽しい家づくりを!

 

家づくりの相談窓口

ハウスネット家づくりサポート事務局

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建築条件付きの土地に関しての注意点!


土地05.jpgリフォーム以外で家づくりのご相談で多いのが、土地から探す家づくりをしている方からであり、希望の場所で土地がなかったり、いい土地を見つけたら「建築条件付き」であったりするようです。

 

実はこの「建築条件付き土地」の売買契約が、非常にクセモノであるのですがフリープラン≠竍自由設計≠ナあることがチラシや看板などで表現されているので、とても魅力的に感じている方も多いようです。

 
しかしながらこの「建築条件付き土地」の事や一般的な注文住宅と建売分譲との違いなども含めて、しっかりと買う方が理解しておかないと後々トラブルになったり、契約した後に『こんなはずではなかった・・・』と後悔することになりますのでくれぐれも注意が必要です。

 
では、まず最初にこの建築条件付き土地の売買契約の事を理解しましょう。

 

 

建築条件付き土地の売買契約は、まず土地の売買契約を締結して土地を購入した後、売主または売主の指定する工務店などとの間でプランニングをして、一般的には3カ月後に建築請負契約を締結することが条件になっている契約形態の事ですが、概ね3か月以上必要であるとしているので、3か月という縛りは本来はないのですが、売る側からすれば、引っ張るだけ引っ張られてまとまらない事を避けるためでもあります。

 
違反表示.jpg同時に青田売りは禁止となっていて、未完成の建物については、建築許可を受ける前にその土地を建物の売買や広告を行う事は宅建業法で禁止されていて、この青田売り禁止と建築条件付き土地の売買が混同されるから非常にややこしいとなります。

 
まず建築条件付き土地の売買契約の大前提は、建物のプランについては、土地の購入した方の希望に従い、自由に設計・建築される事であります。よってこの大前提を元に何事も考えていけば、理解しやすくなるかと思います。

 

この「建築条件付き土地」の売買契約について、最初に私自身が感じたことは、これって独占禁止法に引っかかるのではないだろうかという点ですが、調べていくとある要件を満たす場合には、どうやら違反しないモノとして扱われるようです。
  
 

その要件は、簡単に言うと

 

  1. 土地売買契約後の当事者間での自由意思による決定した期間内に建物の請負契約が成立する事を停止条件として、土地売買契約をする事。
  2. 建物の建築を請け負う事ができるものは、当事者間の取り決めによる。
  3. 成立しなかった場合は、預かり金・申込み証拠金等受領した金銭は全て速やかに返還する事

 

となるようですが、これらについても広告等に表示する必要があるのですが、実際書かれている会社は非常に少ないものです。また、先の広告開始時期の制限などからも、下記に示すような違反行為とみなされる事もあるので注意してください。

 

 【注意する点】

  • 土地の売買契約と建物の請負契約を同時におこなう
  • 用意されているモノで選択の余地が少なく、プランニングに購入者の意思が反映されない
  • 建物の設計が完了していて、すぐに確認申請ができるような状態である
  • 建物の打合せ期間が3カ月以下で短く、しかも建物の内容と価格等がほぼ決まっているなど。

 

つまり、建築条件付き土地の広告チラシなどで参考建物プランや土地と建物の総額等が掲載されている物件は、青田売りの禁止を回避する販売方法であり、ほぼ建て売り住宅であると言え、逆に言えば、未完成の住宅については、建築確認申請を受けていなければ、広告できないことになるので、フリープランや自由設計はありえないという事になります。

 

 

今すぐその家を買ってはいけ.jpg

 

 

違反表示2.jpgこの建売の場合は、土地付き建物の売買契約をおこないますので契約はひとつとなりますし、手数料が発生する場合は、総額となりますのでご注意が必要です。わざわざ差し替える不動産会社も多いので、この行為は不適切でありますので要注意です。

 

一方で、建築条件付き土地の場合は、土地契約後にプランが固まり、総額も納得で確定した上で建築請負契約をおこないますので、最終的に契約は2つになり、プランについて建売の場合は、建築確認申請を受けた内容となるので変更できないですが、建築条件付きの土地の場合は、まさしくフリープランとなりますので、皆さんが注意しなければならない事は、流れとしてあり得ない場合の土地の売買契約と同時に建物の請負契約を結んではならないという事です。

 

また、さらに注意しなければいけないのが、この建築請負に関しては、宅地建物取引業法の規制がかかりませんので、手付金が返ってこなくなる場合がありますからくれぐれも、建物の建築請負契約を締結するのは、十分にプランと価格や性能・仕様などに関して打合せをして納得できる状態でおこなうようにしてください。


同時に重要事項説明書や土地の売買契約書や建物請負契約書などの内容については、契約当日にはじめて見るのではなく、契約する数日前に複写をもらって、じっくりと読んで理解した上で契約日を迎えるようにしましょう。

 

 

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東住吉区の地域と不動産会社について

 

 

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東住吉区2.jpg大阪市内のハルカスがある天王寺、あべの橋から近鉄電車ですぐの位置にあり、東には平野区、北側には生野区、西側には阿倍野区と住吉区、南側は松原市が面する東住吉区は、天王寺まではすぐで、大阪市内で8番目の広さで、長居公園も存在していて緑も多い街である。また阿倍野区側に桃ヶ池や長池もあり、シャープの会社も存在していた地域であります。
 

区内の交通網は、東部市場あたりの北側にJR大和路線が走り、阿倍野区側にJR阪和線が走り、ほぼ真ん中に近鉄南大阪線が走り、地下鉄は谷町線があり、いずれも天王寺(阿部野橋)駅と繋がっています。


買い物としては、昔から駒川商店街が有名でありますが、小さなスーパーは所々にあるのでお住まいになられる予定の方は、不動産購入の際の鉄則と言えますが、現地周辺を確認されたほうがいい。もちろん天王寺まで行くと近鉄百貨店やQ'sMALLもある。

 

東住吉区3.jpg神社は、山坂神社が有名で、立派な塔がある法楽寺もある。
 

幼稚園や保育園については、事務所近くのさつき幼稚園をはじめとして沢山ありますが、それに関しては、区役所のリストを見ていただいた方がよいし、小学校は、大阪市立として桑津小学校、北田辺小学校、田辺小学校 、東田辺小学校、南田辺小学校、南百済小学校、育和小学校、鷹合小学校、 今川小学校、矢田小学校、矢田東小学校、矢田西小学校、矢田北小学校、湯里小学校。


中学校は、大阪市立として田辺中学校 、東住吉中学校、中野中学校、矢田中学校、白鷺中学校、矢田南中学校、矢田西中学校があります。こちらについても、東住吉区のホームページに掲載されています。

なお、学校に該当する町名はご参考程度にこちらに掲載していますが、念のため役所で必ずご確認にただいたほうがいいです。


++++


東住吉区内の不動産会社の数は、2018年10月現在でハトマーク(公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会)で148社、ウサギのマーク(公益社団法人全日本不動産協会)で66社で合計約200社、それに加え、その他大手の支店や営業所などを考慮すると相当の数が存在していて、これらの中から自分にあった適正な不動産会社を探さなければいけないのであるが、得手・不得手、多種多彩であり、買主でもあり売主ともなる素人の立場からすれば、その選択する根拠は、むずかしいものであろう。


>>>不動産購入サポート

 

これから購入をご検討されている皆さんは、不動産会社というひとくくり≠ナ考えるのではなく、その不動産会社である彼らの仕事内容がどんなことがあるのかをまず理解される事であります。

 

賃貸専門もいれば、売買専門もいますし、分譲会社もありますし、管理業が専門の不動産会社もあります。中には戸建て専門からマンション専門という会社まであったりしますので、これらについては、皆さんがおそらく事務所をご訪問して少しお話をしたり、不動産会社の対応や動きを見れば何が専門であるのかわかってくるかと思います。

ですから、売買を希望しているのであれば、管理業や賃貸や分譲会社は、時間の無駄と考えてできるだけ数多くの仲介専門会社に尋ねてみて情報収集に徹する事です。


以下 不動産業や不動産に関しての情報を掲載しておきます。


◆ 土地中古住宅不動産取引サポート

◆ 土地を探す 土地の価格を知る

◆ 不動産探し 最初の間違い

◆ 不動産情報は共有化されています

◆ 不動産探しをする前にまずは資金計画を

◆ 不動産というものは ご縁のもの

 

あなたの家づくり 楽しくないならパートナーの選択が間違っています。

こんなはずではない!と思ったら、まずは電話で気軽にご相談ください


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不動産購入サポート

 

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 ◆土地・中古戸建&マンション・分譲購入の際のご相談

・この土地でどのような住宅が建つだろう
・どこまでのリフォームをしなければならないだろう
・この不動産購入する前に客観的な意見を聞きたい
・購入に関しての書類などをチェックしてほしい

はじめて不動産を購入されるのに、何が正しくて何がおかしいのかの判断などはわかりにくものです。それが、土地であっても、中古住宅や中古マンションであっても、これから建てるのでまだ存在しない建築条件付きの戸建てならなおさらです。
 
これまでも沢山の方が不動産を購入される際にご相談に来られ、その希望される内容は、以下のような内容でほぼ皆さん満足されています。

相談事例:1
東住吉区桑津で土地から探されていたTさんは、建築条件付きの土地を購入されて下記コースでプランを何度も修正されて注文住宅のように快適に暮らされてます。

相談事例:2
阿倍野区阪南町で土地を購入予定のSさん。現地を確認したら近隣の違反建築のせいで、ほとんど陽があたらない土地であることが判明したので適正な価格でないとお伝えして購入をやめさせた。

相談事例:3
阿倍野区北畠で中古マンションを購入する前に同行してチェックした女性一人暮らしのKさんは、内装の模様替えと設備機器の交換の見積もりまでチェックを依頼され、適正価格で優良対応する会社もご紹介した。


不動産購入を検討されている皆さまのためにできる限りのサポートを致しますので、ご相談いただければ、あなたの不安や悩みを解消いたします。
 

 

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さらに詳しくはこちら

 

ひとまず資料請求という方はこちら

 

 

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不動産業に関しての考え方

◆基本的な考え

不動産会社は、一般的に仲介手数料として売主から3%+6万円、買主から3%+6万円(税別)を取りますが、これらは上限であり、それ以内であれば、各不動産会社が個々に調整して良いという事になっています。

 

例えば、買主ご自身が他社のチラシやネットで見つけてきた物件であっても、その土地をしっかりと調べなくても、建物調査もしっかりやらなくても、リフォームや建て替えのアドバイスができなくても、ペナルティは一切なく、この仲介手数料を満額で取られることが多いですが、まずその点がおかしいと考えましょう。購入予定者が、自分で見つけた物件を不動産会社にその情報を伝えたなら、その情報料として安くすべきではないでしょうか?新築や建売を買うにしても、中古を買うにしても、土地だけであっても、その先のリフォームや新築や建て替えにしても、家づくりのサポートを含めてアドバイスがあるべきではないでしょうか?

 

買主が、コツコツ貯めて頭金や手数料を含めた諸経費でやっと購入するのであれば、少しでも安いほうが良いに決まっています。

 

売る方は、少しでも高く売りたいだろうし、買う方は、少しでも安く買いたいのはあたりまえであり、このバランスもしっかり考慮した上で、中古住宅の場合などは、売る方からすれば、これから先も大切に使ってもらえる「いい人」に買ってもらった方がうれしいでしょうし、買う人からすれば、「良い建物を丁寧に残してくれてありがとうございます!これからも大切に丁寧に残します!」という気持ちになることが理想であろうかと思います。

 
そのためにも、建物の持ち主が変わる際に一度人間ドックのように建物も健康診断(建物調査)をしてから、きれいにして暮らす事が大切であり、不動産会社やリフォーム会社が、建物調査もしないで上っ面だけのリフォームをしてそれをリノベと称し、再販することが多いようですが、これから先そこで暮らす購入者の事を考えるとそもそもどうだろうかと思う。

  
中古住宅などは、しっかりリフォームしなくてはいけない物件もあるだろうし、手入れが行き届いていて、さほどしなくて良い物件もあるだろうし、もちろんそれらは価格で違ってくるだろうし、そのあたりを家づくりサポートとしてしっかり嘘を言わない正直な住宅&不動産会社として、社会のため消費者のために不動産を大切な方に引き継げるようにお伝えしていきたいと思っています。

 



◆不動産の契約について


私自身が、他業界から参入したからかもしれませんが、不動産業界に入って消費者目線でも不思議に感じることは、専任媒介や専属専任媒介を希望される不動産会社がほとんどで、どうやらそういう風潮が不動産業界ではあたりまえのようになってしまっているということ。

 
ここで専任媒介や専属専任媒介の説明などは他のホームページにお任せするとして、消費者目線で言うとこの専任媒介や専属専任媒介などの契約を特定の不動産会社と結ぶことは、売主にとってあまりメリットがないと考えています。

 

その理由は、不動産業界は同じ物件を扱う事ではじめてお互いのサービスが向上するであるのでは?と思っており、その権利を1社にだけ渡してしまうと契約した不動産会社は、登録さえすれば(登録は義務なのですが、それすらしない会社もあると聞きます)何もしなくても、自分のところから購入してもらえる(仲介)ため、しっかり販売する努力をしなくなるのでないでしょうか?

 

情報が閉鎖的な時代は、売却物件を預かって3ヶ月囲い込み、その間に集客しておきながらも、売却に焦る売主に自社が買取できることを提案するもその価格は安く、一度決済してから軽くリフォームして囲い込み顧客に売却する会社もいたようで、私利私欲で儲けるためには何でもしていた時代もあったようですが、今もベースの考えは変わっていない感じがしますが、それでも不動産会社に依頼するしか方法はなかったのですから・・・。


 

◆目指すところ


不動産を購入する際には、頭金や税金、登記費用や保険料に仲介手数料などの諸経費が必要となり、はじめて購入される方は、なんだかんだと費用がかかるものだと驚かれる方が多いのですが、ローンの手続きなどご自身がしようと思えばできることもあるので、多少でも金額を抑えることができますので、そのような情報をすべて開示して、可能な限り初期費用をかけないでいいようにサポートもしております。

 
弊社では、家づくり会社の見積りだけではなく、不動産会社から出される見積もりについては無料診断していますが、時折、必要と思われない例えば、銀行手数料とは別にローンの事務手数料とか委任状の手数料とか〇〇手数料≠ニいう項目が見積明細書に書かれていることがありますが、はじめての方には、必要と感じて支払われることがあるようですが、法的に決まっている仲介手数料以外にそれ以上に利益を取ろうとしている事がよくわかるかと思います。

 

中には、自分の懐に入れる社員もいたりしますが、こういう対策として、どれだけの諸経費がかかるのか知りたいので先に明細を事例でいただけませんか?と言ってその見積明細をいただいたら、正式に依頼する前に〇〇手数料を取る会社なのか、誠意があるのかもわかるかと思いますので、消費者の立場としての対策を是非講じてください。

 

土地を買って住み替えされるお客さまに私が依頼されて、最初に売却した時の買主先の不動産会社には、良い印象の社員が存在する会社もあったのですが、中には、脅迫まがいの嫌がらせ電話を何回も掛けてくる会社(担当者)もありました。

 
その方は、見た目は年配のベテランですが、とにかく態度も口も悪い。くどいし執拗で、経験のない皆さんでも、怖い、ガラが悪い、金ぴか趣味で派手、実際に私が嫌な思いをした不動産会社の担当者は、セカンドバッグを持っていましたので、皆さんも良いイメージはもっていないかと思います。

 
高額物件などは、何もしないのにたかる不動産会社が沢山存在するとも聞いておりますし、最近では、見るからに・・・ではなくても、見た目が普通でも、どうしようもない対応をされる方が多いのも余計に怖い業界ですが、それが不動産会社とも言えます。

 
私も登録間もない身でありながらも、ご縁があって不動産協会の委員活動にも参加していますが、不動産会社は、飲み食い、高級車を乗り回したり、サーフィンではなくゴルフ焼けしている人も多く、いわゆる羽振りが良い人が、仕事のできる成功者であるかのように評価されますが、私自身は、そのような事には全く興味がなく、そんな話だけで盛り上がる業界ではなく、信頼される良い不動産会社が増え続ければよいと思ってます。

 

それでも、そういう方々をできるだけ避けたい皆さんも、それでも家や土地を買う時は、不動産会社を頼るしかありませんので、誠意だの謙虚だのが全く通用しない業界かもしれませんが、消費者が信頼してくれて、安心して頼れる嘘をつかない正直不動産≠ニいう漫画があるぐらい正直と相反する業界かもですが、私は嘘をつかない騙さない正直な不動産&家づくりサポートを目指したいと考えています。


 

◆損にならない住宅ローン(融資)を推奨したい

不動産会社から提携銀行を進められることもあるかと思いますが、実際はそれがベストであるのかはお客さまによって違います。

 
この提携という言葉だけで、如何にも不動産会社の信頼性を裏付けているかのように錯覚をされますが、何かとラクで都合がいいだけなので、不動産会社にとって無茶な条件でも貸すなど都合のいい銀行かもしれませんが、お客さまにとってベストなローンとは言えないという事を意識していただきたいです。

 
融資期間についてや保証料など含めて低金利なのとか、繰上げ返済がしやすいなのかとか、それらの都度余計な手数料が必要でないのかなど含めて考慮すべきなのです。消費税のアップなどは、どなたも敏感に気にされますが、ほんのわずかな金利の差でも、消費税アップ以上に最終的な支払金額に差が出ますので、ご面倒でもしっかりと比較検討されるべきであります。

 
その際には、お子さんの教育資金の予定や親御さんの万が一のための介護の事なども含めてご家族全体のライフプランも考慮したうえで検討すべきであります。

 
弊社でもいずれは、消費者目線でしっかり対応してくれる銀行とわかれば、ご紹介することも考えますが、これまでの感覚では、そこまでに至る銀行はまだ見つかっていないというのが正直な感想であります。



◆積極的になれない日々

まさかの経験のない不動産業界に身を置くことになり、不思議なご縁で大阪府宅地建物取引業協会のなにわ阪南支部で評議員もしております(2018年4月より2年)が、協会に登録しているだけで経費も掛かりますので、実績が上がらないようだと次の最初の更新時期となる5年目で不動産業をやめようかな?とまで思ったりしたこともありました。

 
でも、このまま不動産業をやめても登録する際に莫大な経費が掛かっているので、多いに悔いが残りますし、業界は何も変わっていませんし、色々な不動産会社の方とオハナシをしていて、消費者目線で見ていた時に感じていた物足らなさを埋めるためには、やはり不動産に家づくりサポートが一緒になっていれば、それだけで安心につながると確信しております。

               

 

◆不動産+家づくりサポート 


とにかく申込書を書かせて事を進めて「買ってくれなきゃ皆に迷惑かかる!」と自分勝手で強引な不動産会社もいると聞いておりますし、使い慣れている言葉なのか、物件がまだあるか確認する物件確認を物確と言ったり、重要事項説明書を重説と言ったり、呼び物、当て物などはじめて聞くわかりにくい業界用語や略語もあたりまえのように使われますが、私はこうした略語や造語を使うつもりはなく、素人である消費者の方が耳にしても理解できるようにすることは、家づくりと同様にできる限り続けていこうと思っております。

 

家づくりサポート業を長年していて、中古や土地など不動産業者が淡泊に仲介で絡んで、建て替えしにくい問題ありの物件やリフォームに関してアドバイスどころか、適当な信じがたい説明で中古住宅を扱ったり、性能的に疑わしい新築などが一般の消費者が買わされていたりもしています。



◆役立てたい私の経験

ハウスネットプラスでは、大阪ガスグループ時代から長年家づくりサポートを通じて無料相談対応を続けてきました。建て替えやリフォームはもちろん、土地や中古住宅を購入される方の物件も同行したこともありますし、建築条件付きの新築のプランニングや仕様書や見積書チェックなどもしたことがあります。

 
ご相談の中には、すでに契約された後とかも多く、あともう少し早ければ…と思うこともしばしばで、弁護士でもないのでトラブルの席に立ち会うこともできませんし、立ち会えば余計に複雑化することもわかりますので、話を聞いてあげるだけとか、適材適所の相談窓口を紹介するようにしています。

 
長い間、無料相談を続けることを業界人に否定されたり、疑問視されたり、批判されたりしますが、消費者に対してそのように相談をしたい!と感じさせる要因をつくっているのが、住宅&不動産業界の方々であることを忘れてはいけません。


私もお世話になった業界ですし、身を置く身分ですのでこういう立場だからこそ業界のため、経験と知識を活かして社会のために役立てることがあると思っております。

 

 

 

◆5つのお約束

1:見栄を張らない いいカッコしない

会社の場所もそう。最初は本町、そのあと東住吉で相談室として借りてましたし、他の不動産会社と同じように駅周辺のテナントビルを借りて、大きな看板をつけたい!と思っていたのですが、今の時代は、来店していただいてカウンター越しで説得や営業をする時代でもありませんし、ネットだけでもやりとりできる時代ですし、そういうカッコを気にすることなく、両親が亡くなって空いた部屋を利用して、ついでにその部屋を自分で楽しみながらもDIYしながら、もちろん生活はありますが、仲介手数料を少しでも還元できるようにまずはスモールビジネスとしてできるだけ経費をかけないように活動して、SNSなどでも伝えて、自ら外に動いて、自分ができる事からしっかりと始めたらよいという考えに至りました。


2:これまで通りお客さまをしっかり選ぶ

古くは、お客さまは神様ですという言葉もありましたが、不動産取引を通じて家づくりなどを含めて、これから先ずっと長いお付き合いをしたいと考えていますので、家づくりサポートと同じでお付き合いが長くできるお客さまを選ばさせていただいております。

 
ですから、来るもの拒まずの来店型の従来の店舗ではなく、消費者もきっと不動産会社を選んでおるかと思いますが、こちらも選ぶ権利があると思ってますので、相談段階では、決してお客さまではなく、相談者として対応するようにしております。

 
よって、姿勢や言葉遣い、態度や無理難題を押し付ける、クレーマーの要因があると感じた方はお断りいたしておりますのでその点をご理解いただければと思っています。お互い信用・信頼して成り立つことが、どちらも良い時間を過ごすことになり、それがご縁のつながりであると考えております。


3:消費者の不利益になることはしない

一緒に内覧に行ったりもしますし、各不動産(土地・建物)のメリットやデメリットなどを把握して、わからなければ都度ご説明して、懸念する事や悪い点もしっかりと説明するようにしております。

 

4.馬鹿が付くほど真面目に正直に

知ったかぶりをすることはありません。お応えできない事は、それに詳しい専門の方に聞いたり紹介するようにしております。もっと上手に…と言われることはしばしばですが、その上手に…が本当の意味で私には、正直とは言えないので、馬鹿が付くほど真面目に正直に何事も取り組むようにしておりますが、これが私の性格なのだから変えることはできません。


5.自分ならどうするだろうかという判断基準

家づくりサポートの時も同じなのですが、自分がその立場だったらどうするだろうかと常に考えるようにしています。これまでも物件をみても、「これは良い買い物ですので急いだ方がいい!」という事もありましたし、買おうとされていた土地を見にいって「これはやめたほうが良い。その理由は…」とお伝えしたこともあります。

 
それら懸念材料をお伝えした上でも、解決策もあればお伝えいて、最終的にご判断するのはお客さまですのでその場合は、信頼関係が成り立っていたら、全力を尽くして前へ進めるようにお手伝いをします。


これらについて、非効率だ、意味がない行動と言われるかもしれませんが、これまでの不動産会社に足りないと感じていた部分を補っていくとこういう事が大切であると思っております。

 
大手の不動産会社は、それこそハウスメーカーと同じで業界や社会から批判されようが、売主から依頼された物件をすぐに手離れするように相場より安く売りだして、買主まですぐに見つけて、売主だけの手数料ではなく、買主含めて両方から仲介手数料を取ったり、法に触れない範囲のグレーな部分で〇〇手数料として仲介手数料より多くの利益をあげるようにするかもしれませんが、私どもは小さな個人会社で今は自宅兼事務所でございますので、そこまでの経費は必要ではありませんが、相談などが立て込んだときは、お待たせすることになってしまう事も多々ありることがデメリットとも言えます。

 

 

◆家(縁)結び

相変わらず、この地域で探している方がおられますので「買い物件求む!」などのチラシを大小問わずの会社が配布されて続けていますが、売り物件をあつめることに力を入れている会社も買い物件に力を入れている会社もあります。

 

買い物件の場合は、都度内覧もあり、物件チェックをするなどなにかと作業が多いのですが、売り物件の場合は、待つだけでいいのでラクで、しかも買主を見つけると両方から仲介手数料が入る可能性もあるので、これほど効率が良くてラクな仕事はないという事ですが、その割に査定などは、雑な仕事の方法で捌かれていて、沢山のカラープリントされたものがありますが、結局は最近売買された実例を少し載せて平均値を出して、床面積をかけるだけで、その価格を最初に他社よりも少し高く出して、専任契約を結んでから次第に価格を下げていくという方法のようですが、あまりにも単純といえますよね。

 

だから、専任契約でもすれば、あとはチラシを配布すれば買主に辿りつくこともあるのですから、エリア戦略を徹底してでもチラシをポスティングしている事が不動産会社の仕事として定着している感じがしますが、こんなラクして効率よく儲けたいがために不動産業を開業したわけではありません。

 

大手のハウスメーカーと同じで数字に追われる会社の場合は、ある意味仕方がないと理解しておりますが、それは消費者のためというより、自分たちのための仕事として感じるから大手ハウスメーカーや住宅会社にリフォーム会社や不動産会社の仕事の流れに賢い消費者も自身も違和感を感じることが多いのかと思います。

 
私は、不動産を多く売って、外車に乗ったり派手な生活をしたいわけでもなく、不動産購入や家づくりをもっとスムーズにしたいし、どうせなら楽しく関わりたいですし、住まい≠竍家≠通じて繋がりや縁結びをしたいと思って不動産業を開業しました。

 
ですから、売り物件であろうと買い物件であろうと新築であろうと中古であろうと同じように対応をしますし、できるだけご理解いただいた上でお客さまのためにならないので弊社は、基本専任媒介契約を結ぶことはありません。 

 

買い物件の方は、家づくりの予算を含めて立地などの条件から不動産を探しますが、売り物件の方は、上記で書いた現実をご存じないので、大手にご依頼される方は多いのですが、家づくりの際のハウスメーカーと同じようにその対応に不信感を持ったり、疑問を感じる人は多くおられると思います。

 
そのためにも、スタンスも姿勢も全く違う方々でネットワークとつくってでも、いい不動産(土地・建物)選びができ、スクラップ&ビルドをするのではなく1棟でも質のいいものを世に残し、他の不動産会社ではできない動きと考え方でいい家づくりができるように不動産もサポートしたいと心より思っております。



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