阿倍野区昭和町の不動産情報について

 

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◆大阪市阿倍野区について

 

大阪市の阿倍野区は、上町台地にあり天王寺区、東住吉区、住吉区、西成区に面し一部生野区にも接している場所です。

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交通網は、発達していて地下鉄は、御堂筋線と谷町線、近鉄南大阪線や阪堺電気軌道上町線(いわゆるちんちん電車)、西成側に少し歩けば南海電車も地下鉄四つ橋線もあり、天王寺や東住吉に行けばJRもあり、市バスは、おもに松虫通りと阿倍野筋を走っていて梅田までの便もあります。

 

買い物は、コンビニなどは移転や屋号が変わったりするが、街の至る所に存在し、昭和町あたりにはイズミヤがあり阪急オアシスは、晴明通りや西田辺にあり、ライフは昭和町、北田辺、西田辺にあるし商業地域である天王寺に行けば、あべのハルカス(近鉄百貨店)やQ'sモールなどもあり映画館も存在するが、天王寺と阿倍野が一括りにされることも多く、大阪の南エリアの主要地とされ昔から第3の繁華街としている。

 

地域名は 天王寺町北 天王寺町南 美章園 文の里 三明町 昭和町 桃ケ池町 長池町 西田辺町 阪南町 播磨町 王子町 橋本町 晴明通 相生通 阿倍野元町 北畠 万代 帝塚山 共立通 丸山通 松虫通 旭町 阿倍野筋 松崎町があり、北東部の松崎町・文の里、南西部の晴明通・橋本町・相生通・北畠・帝塚山・万代は文教地区であり、実際に足を運べばわかりますが、南西部である晴明通・橋本町・相生通・北畠・帝塚山は『聖天山風致地区』とされ(部分的に風致地区でない場所もあります)中でも、北畠・帝塚山は高級住宅街として有名であり、地名は、阿倍野(区はこちら)と阿部野のどちらも存在していますのであべのハルカスのようにあべのと表現することもあります。

 

幼稚園や保育園については、赤橋幼稚園 朝陽幼稚園 金塚幼稚園 松虫幼稚園をはじめとして沢山あるようですが(区役所のリスト)小学校は、大阪市立として 高松小学校・常盤小学校・金塚小学校・丸山小学校・晴明丘小学校・阿倍野小学校・阪南小学校・長池小学校・苗代小学校・晴明丘南小学校があり、大阪教育大学附属天王寺小学校も該当する。

 

中学校は、大阪市立として 昭和中学校・文の里中学校・阪南中学校・松虫中学校・阿倍野中学校があり、大谷中学校や桃山学院中学校もあり、阿倍野高校や天王寺高校をはじめ多くの高校もあります。これらについては、阿倍野区のホームページに掲載されています。

 

なお、学校に該当する町名はこちらに掲載していますが、念のため役所で必ずご確認にただいたほうがいいです。

 

私自身が、現在もこの街の住人でもありますが、とにかくひとこと便利であります。学校も多く朝などは、通勤通学で元気がいい街です。以前住んでいた西成区や前の事務所が存在していた東住吉区などは軒並み地価が下がっているようで空き家問題がさらに過熱しそうですが、私自身この街に住んで15年以上経過しますが、未だに買った時と同じ(もしくは上がっている)地価であります。

 


◆売主さんへのお願いとお伝え


土地01.jpg仲介会社の多くは、実入りの大きい両手取引を成立させることを優先しがちであり、このため売り主はできるだけ高値で売りたいのに、仲介会社は確実でスピーディーに買い主を見つけられるよう売り出し価格を抑えたいという気持ちになりがちであります。


とはいえ、最近ではネットで一括査定をしてもらう方も多いようですが、査定価格が高いからといってその仲介会社と安易に契約するのもかなり危険であり、いざ売り出してから「マーケットが厳しくて」などと申して結局は、売却価格を下げるよう提案し、未だに両手取引につなげるやり方が多いようで、まず契約を取るためにこの査定価格を高めに回答する傾向があるので是非ともご注意していただきたい。

かといって、売主が希望する価格が市場で適正な価格とも言えないが、その価格で購入を希望する人が見つかれば売主にとって願ってもない事であるので、ここらは焦らず急がずに計画的に時間をかけてほしいところです。

 

この査定額については、過去の取引例などのデータを開示してもらえば、現在のその場所の相場が見えるのでチェックできます。その内容は、場所、駅からの距離、広さ、築年数などで5〜10件くらいに絞って過去の成約価格を出すとわかりやすくなります。希望してもこのデータを出さないような仲介会社の査定は鵜呑みにしない事です。

 

何度も申しますが、とかくこれまでの不動産会社は、この売主・買主の両手仲介を狙う傾向があり、それを成立をさせるために売主さんに対して価格をたたいてでも売らせる傾向があります。

でも、ご心配不要。弊社では、今すぐ売りたい!という方には無理かもですが、地価などの相場価格をチェックした上で売主優先価格で阿倍野区で土地を探している方に告知いたします。

この住まい手に人気の阿倍野区では、沢山の方が居住を希望されていて土地から探しておられます。相続やその他のご事情で阿倍野区の不動産を売られる場合は、是非一度ご相談ください。もちろん他の不動産会社に相談してからその対応を見てからでも構いません。

弊社に家づくりのご相談に来る方が、阿倍野区で土地から探しておられますが、巷で現在売りに出されている土地があっても、どれも不動産会社などが絡む建築条件付きばかりのようで、それを好んでいない買い主さんがかなりの時間をかけて探されていますので、いいマッチング相手が見つかるかも・・・です。

 

阿倍野区で土地から探しているいい家づくりをしたい方をできるだけ集めるようにいたします。



◆買い主さんへお伝えする事


アメリカの住宅購入では、買い主の立場で有利な購入をサポートする「不動産エージェント」がその専門知見で「選択眼」を提供しています。

 

ハウスネットは、買い主のための不動産エージェント的な役割で中古住宅の場合はリフォーム工事内容、建替えたり新築する場合はどれぐらいの規模の住宅が可能で、その予算や適正なパートナーの選択のためのアドバイスや買ってはならない場合の不動産などもはっきりとお伝えします。



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◆大手仲介不動産会社の過去の査定の実態

中古住宅の売り主にとって売却価格が高いほどその後の生活設計がしやすくなります。
 
もし少しでも高く売りたいなら仲介ビジネスの実情を踏まえて業者を選び、相場を理解して物件のウリ≠ネ点の伝え方や見せ方を工夫することが重要であると言えます。少しでも相場より高く売ることを考えてみましょう。

 

2016年、マンション売却のお客さまは「大手不動産会社の査定は高いほうで2650万ぐらいでしたが…」という実家近くの土地購入を期に自宅マンションを売却したTGさんは、そのおかしな不動産業界の常識に首をかしげられた。

 

弊社が調べてみたところ、駅前でなかなか売りに出ないなどをお聞きしたので一般媒介契約として、反響がなければ次第に下げていこうと売り出した価格3050万円で情報発信したところ、電話が殺到してすぐに売れた。

 

査定.jpg大手仲介専門の不動産会社のA社やB社に査定は、どちらもカラー刷りで分厚い資料でしたが、結局は、最近の販売された価格の平均値から求めたような数値でしたが、基本2650万程度でしたが 弊社ではこの価格で反響があればラッキーですね・・・と強気で400万円余り上乗せして売り出したら、問い合わせが殺到、即買い主を見つけることができましたが、これも不動産業界の仲介の実態であります。

この中古住宅(マンション含む)の取引形態は、大きく分けて2つあり、冒頭でも申したように売り主が契約した仲介会社が自ら買い主も見つける「両手取引」とTGさんの物件のように別の仲介会社が買い主を見つける「片手取引」

法律で決まっている仲介手数料の上限は、売りも買いもそれぞれで取引価格の「3%+6万円」と消費税であり、先ほども上げたように1社で売り主を見つけて買い主も見つければ、両方から手数料を受け取ることができるというわけであります。


◆ハウスネットの大阪の住宅総合相談センターの不動産売買

 

売主が見つかれば、まず優先的にこの街で希望されている方々にメールで情報を発信します。
その際に申込者が複数の場合は、価格の指値で出してもらいます。

 

情報発信.jpg買主優先の場合は、価格を安く指値することはよく耳にしますが、データーに基づき希望価格を出しているので、基本は下げる指値ではなく1万円でも高いほうに交渉権が発生するようにしますので広告などへの掲載は2の次で、弊社との契約も一般媒介契約で進めることになります。

大手の不動産仲介会社と契約をすると囲い込み(両手が欲しい)をしたいために他社への広告などの許可もしない会社もありますが、基本はまず売主の大切な資産としてそれを優先に考えていますのでベースの情報発信をしてダメな場合に次なる対策を講じればよいという考えにしています。

売主も買主も、そして社会にも街にもHAPPYになる不動産売買を考慮したいものです。

 

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東住吉区内の不動産会社の数は、2017年09月現在でハトマーク(公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会)で151社、ウサギのマーク(公益社団法人全日本不動産協会)で73社で合計約224社に加え、大手の支店や営業所などが存在しています。

 

>>>不動産購入サポート

 

以下 東住吉区のページと同様に不動産業や不動産に関しての情報を掲載しておきます。


◆ 土地中古住宅不動産取引サポート

◆ 土地を探す 土地の価格を知る

◆ 不動産探し 最初の間違い

◆ 不動産情報は共有化されています

◆ 不動産探しをする前にまずは資金計画を

◆ 不動産というものは ご縁のもの

 


あなたの家づくり 
楽しくないならパートナーの選択が間違っています。


こんなはずではない!と思ったら、まずは電話で気軽にご相談ください


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不動産(土地)探し 最初の間違い

 

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不動産業界と住宅業界は、似て非なるもの。

しかし、建売というカタチでお客さまに届けているので混同される方が非常に多いようです。

たしかに不動産屋は、土地や住宅などを扱っておりますが、それは売買しているものが物件≠竍案件≠ノ過ぎず、性能や質などを問わず、どんなものでも販売しなければいけないという立場でもあります。


一方住宅業界の方々は、当然ながら、家∞住宅≠サのものを扱っているので視点は、土地の場合は、建築の法令や家や住宅そのものの、プランや性能、質など向けられています。

 

これが、建売になった途端に下請けとして建築家や工務店などが入るので、お客さまには、どうも不動産屋と建築屋を混同されてしまう方が多いようです。

 

ここで 皆さんとはっきりさせておきましょう!


家づくりをするプロと家を含めた不動産を売買するプロは、違うお仕事であるとお考えください。 


これだけであなたの頭の中もきっと整理がつきます。


不動産情報は 共有化されています。

 

チラシなどで見かける不動産の物件情報などは、実は市場に出回っている物件の90%以上はどこの仲介会社でも扱えるものってご存知でしたか? 

 
レインズ≠チて言葉 聞いたことがありますか?

近畿レインズのホームページでは、

不動産物件情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・システム「レインズ」で、REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEMの各頭文字をとったものです。レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益法人によって運営されています。ここには、全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれているのです。レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています

 

となっております。ということは、結局これは、不動産業者が売主の方と専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだら、指定された期限以内に物件を登録することが義務付けられているのです。

そしてこのレインズに登録されている物件は、全国の不動産業者は、全て紹介できる仕組みになっているのです。

つまり、不動産業者は、購入希望者の方に全ての物件を紹介できる仕組みとなっております。これは購入希望者側から見ると、希望の物件を好きな不動産業者から購入できるということになっているのです。

 


もう一度言います。あなたが親切でいいと思う好きな不動産屋さんから…です。

 

 

もう一点、不動産というのは、どこの不動産業者から購入しても、結局は同じ仲介手数料を支払うので、できるだけ、その土地に対する計画や購入についての税法や敷地に関するその他の建築的な法律などの説明や地域情報なども調査したうえで的確に教えてくれる不動産業者から物件を購入するようにしましょう。

 

 

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ライフマネープランを含め住まいづくりの計画を。

 

これらを総合的に考えると土地情報や住まいの情報を集めるために、ネットなどであちらこちら探したり、色々な不動産屋に声をかけることなどをしても出てくる、集まってくる情報は、ほとんど同じと言えます。


それよりもあなたのご家族は、土地情報よりも最初は、いい担当者を見つける感覚で不動産屋を探し、いずれは3社程度に絞ることを考えた方がいいでしょう。


同時にこれまでの家づくり、住まいづくりというのは、住宅を買う・建てる≠ニいうことばかりを夢やステイタスのように感じながらも、皆さんが現実問題として忘れがちな住宅ローン≠ニいう商品についてもよく考え、これから先々の支払いや不動産としての資産価値などの意味も含めてよくお考えになった上で住まいづくりの計画をされることをオススメします。


ですので、これからの住まいづくり計画としては、あなたのご家族とすれば、土地探しと平行に進めなければいけないこれからのご家族の「保険の見直し」や「ライフマネープランの作成」や「家づくり(リフォーム含む)の計画と予算」なども含め、土地などの不動産探しの段階から上手な住まいづくりをするように心がけましょう!



__sozai__/0022498.pngハウスネットでは希望する方には、家づくりプランと一緒にライフプランシートを作成してお渡しする事もできます。

 


くれぐれも家を建てる・売る℃魔セけが目的の住宅や不動産業界のプロに、あなたの住まいづくりの計画を任せないで、客観的な立場でありながらプロの視点である家づくりをサポートしていただける会社を見つけその方々と一緒にご家族の総合的な家づくりの計画をするようにいたしましょう!

 

 

 

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不動産というものはご縁のもの

 

長年、家づくりのサポートをしてきて、今でも相変わらず建築屋と不動産屋に対しての相談は尽きることはありません。
逆に景気が悪くなっただけ増えたかもしれません。


中でも建売などは、どう考えても安い≠ニ思いながらもわからない≠ニいう理由をつけて、一か八かの感覚で買われて、その後に 「急がなければよかった… 」 「 もっといろいろと検討するべきでした… 」 とか後悔されながらローンを払い続けている方もたくさんおられるようです。。。


一生で高い買い物をほんの少しの期間を焦ったばかりに もったいないですね。


その不動産業界に対して、テレビなどのマスコミを通じて感じる印象は、怖い≠ニいう印象しか持ちません。

また前社の時の経験からも、提携先である不動産会社の態度や言葉遣いなど社会的にもいい印象を私自身も持っておりませんし、不動産屋の方から「楽して儲かることばかり考えています」 と直接聞いたことがあります。
  
実際に私の経験からも、これまで不動産屋と接した機会と言えば、賃貸住宅を借りる時、マンションを購入した時、それを売却した時、現在の家を購入する時、いずれの担当された方も対応も印象も悪かったのです。


ですので、土地や中古住宅の情報も合わせて、不動産というものは、「ご縁」のものと言えます。その担当者と知り合い、その不動産を知り、買ってそこに住むことになり、その街の方々と時間の経過とともにたくさん顔見知りができて知り合っていく。これは、ご縁以外なにものでもないといえるでしょう。

 

先でもご説明したように90%以上の不動産情報は、共有されています。逆に言えば、残りの10%弱の情報は、とっても貴重な情報とも言え、実は、その貴重な情報のほとんどは、市場に出回る前に売れる物件も多いというのも現実と言えるのです。

 

そのためにもあなたのご家族のために土地だけではなく、家づくりやライフプランを含め、総合的にサポートしなければ、満足できるものではないと思い、なんでもかんでも不動産屋だけを紹介するのではなく、住まいづくりのアドバイスをしながら、いい不動産屋さんと一緒に定期的に情報を整理しながら、土地や中古住宅を含めた不動産情報を発信しようとこのサポートをはじめる事にいたしました。

 

 

 

 

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対象者限定 土地・中古住宅マンションなどの最新情報をお届けします。


失敗しない土地・中古住宅・マンション購入&家づくり

不動産購入&家づくりをする際に
サポートがある≠ニない≠ナは、
どちらが安心ですか?


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●安心の不動産取引サポート

人生で誰もが何度も多くは経験しない不動産購入や家づくりに関しては、専門的な事などわからない事ばかりかと思います。日用品などの小さな買い物は失敗できますが、高額なマイホーム購入などでは失敗することができません。

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そこでハウスネットでは、全国から沢山ご相談がある不動産購入などについて、買主向けに可能な土地・中古住宅・中古マンションなどの不動産購入サポートをはじめております。


■ 契約前のご相談 ■ 土地購入サポート 
■ 建築条件付土地購入サポート ■ 見積り査定サポート
■ 中古住宅&中古マンション購入サポート 
 インスペクション(建物検査)  遺産相続等に関して 

 

●ひとりひとりのためのコンサルティングサポート仲介

中立で公正な立場により、ご相談者の利益を追求する代理人(エージェント)として活動します。あなたのサポートをするプロがついている安心できる不動産購入。

漠然と広い範囲ではなく、東住吉区と阿倍野区でもその地域を絞り込むことにより、皆さんに届ける情報も絞りやすくなりスムーズになりしっかりした情報をお届けすることができます。同時に自分なら買わない不動産を推奨することはなく、選りすぐった推奨できる情報だけをホームページで公開するか、非公開情報として個別に情報発信するようにいたします。


また下記エリア内の場合の仲介手数料は、探索期間や手間などかかった分だけの精算とするので一般取引のMAX20%または20万の減額となります。

 

サーチ(調べる) 不動産情報発信対応エリア(地域・エリア限定)
   ※他の遠方となる地域は 対応人数を限定とさせていただきます


【阿倍野区全域】

王子町・阪南町・文の里・昭和町・天王寺町北・天王寺町南・美章園・三明町・桃ケ池町・長池町・西田辺町・播磨町・橋本町・晴明通・相生通・阿倍野元町・北畠・万代・帝塚山・共立通・丸山通・松虫通・旭町・阿倍野筋・松崎町

【東住吉区】

今川・北田辺・桑津・駒川・田辺・西今川・東田辺・南田辺・山坂

 

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●納得できる土地・中古購入セミナー

予約制ではありますが、家づくりの相談窓口として、あなたの希望日に個人向けのセミナーを行っております。『いい家づくりは、いい土地選びから』『土地から探す家づくりセミナー』『失敗しない土地探しの決め手』『不動産チラシのミカタ』など個人向けのセミナーなのであなた希望に沿ったご相談やアドバイス等を受ける事が出来ます。いずれ希望者が多くなれば大きな会場でのセミナーを実施したいと思っております。




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ひとりひとりのためのコンサルティングサポート仲介


あなたのそばにサポートをするプロがいる不動産探しや家づくりとサポートする人が存在しない場合では、どちらのほうが安心ですか?


サポートしてくれるプロがついている場合・・・

★検討している物件が本当にいい物件である≠ゥどうか選別します
★わからない点があれば、わかりやすく説明します。
専門的なアドバイスも受けることができ、不慣れな事も安心できます
客観的な話も家づくりのアドバイスも聞く事が出来ます
マイペースで進める事も出来て、助言も受ける事もできます
★ただし先に伝えますが不動産情報に掘り出しものなどはありません!


不動産や住宅に関して知識も経験もなく不慣れな皆さまがより安心して不動産購入&家づくりを進める事ができるようにするためには、気軽にご相談でき、適切なアドバイスを受ける事ができ、自分自身で購入のご決断ができるようにプロのサポートが必要と感じております。

 

そこでハウスネットが目指すところは、購入者&家づくりをする方々の良き相談相手であり、購入者や家づくりをする方が不足する専門知識などを補い、失敗しない、後悔しない不動産購入&家づくりができるように現実的な視点からも専門的にアドバイスをいたします。

 

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★このような方にオススメします

◆チラシやネットで見つけた不動産会社に連絡するとこちらの住所や名前を言わないと詳しい事を何も教えてくれない。その掲載内容だけでは住所などもわからない。自分たちでまず下見をして判断したい。でも連絡すると執拗な営業されそうで。


◆いま東京に住んでますが、いずれ大阪に帰る予定。実家近くの阿倍野区か東住吉区で検討しています。土地勘はある程度わかるのですが、特に知り合いの不動産会社もないし、適切な不動産会社を見つける事も不安でもある。どんな物件がいくらぐらいなのかも知りたいし、情報も集めておきたい。

 

◆まだ探し始めたばかりですが、不動産会社に建築条件付きばかり薦められるので困惑している。自分たちが望んでいる家づくりに対してちゃんとした提案をしてほしい。

 

◆どれぐらいの規模の家が自分たちが必要なのかもわからないのに不動産を探す事も出来ないし、見つかっても可能かどうかもわからないのでアドバイスとサポートをしてほしい

 

◆中古住宅(マンションを含む)を購入してリフォームしてから住みたい。

 

是非、土地探しや中古住宅・中古マンションなどの不動産購入サポートのご依頼や新築・建て替え・リフォームなどの住まいづくりの計画がある場合次のお約束とルールをご覧いただき、ご賛同いただけるのであれば、ハウスネット家づくりサポートにご相談ください。

 

●お客さまとのお約束(これまでの悪しき習慣を許しません!)

1.契約は一切急かすことはありません。

2.気になる物件は先に住所をお教えしますのでご自分でご確認ができます。

3.特にオススメする不動産は、見て調べてから特定の方だけにご案内します。

4.もちろんデメリットを含め隠し事など一切致しません。

5.家づくりについてのアドバイスをお付けいたします。

6.重要事項説明書・売買契約書は、契約の前日までにご説明いたします。  

 

■土地・中古住宅不動産探しサポートのルール

  1. 面談の上、ヒアリングからはじめます。
    (メールやネットだけで紹介はしていません)
  2. 無理な計画と判断すれば、不動産購入サポートもいたしません。
  3. 買主・売主・相手方の仲介業者などの対応により気持ちよくお取引ができない相手と判断した場合はお断りすることがあります。
  4. よってシステムにご理解・ご賛同する方のみご対応となります
    (冷やかし客はお断りします。また社会的に反する方のサポートもしません)

 

土地を探す前に
まずは間取りの検討とその概算を出しましょう!

 

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次項有そもそも 不動産屋って・・・

 

現在は常時4組のみ限定
不動産購入サポート会員

 

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>>>参考ページ 土地から探す家づくり

【不動産のご相談】東住吉区桑津3丁目の土地について

 

桑津のマンションにお住まいのITさんご家族。

 

事務所の北方面にある大阪市東住吉区桑津のエリア=通称桑津村で、今の学校区を変えないで、土地を探されていましたが、いい土地があれば、建築条件付きで不動産屋におさえられていて、建築条件が付いていない土地は、なにかが問題ある魅力がない敷地。

 

ほぼ1年かけて探されていましたが、そろそろ学校の事も考えると決めなければならないということで、マンションからわずか徒歩2分もかからないぐらいの気に入った場所にある建築条件付きの土地で検討することにされました。

 

東住吉区桑津1.jpgその土地がこちら。奥が東側で手前が道路で西側となります。

ここでアドバイスできる事は、こういう土地でチェックすることは、周りの建物と太陽の動きの関係です。南側の一部だけが2階建てで、それ以外は、大阪市内の割にめずらしく平屋です。

 

となれば、できれば、朝から昼過ぎまでの太陽の明るさを確保できればいいですね。もちろん通風も考慮しながらです。

 

この土地を販売している不動産屋に、まず建築条件付きが外してくれるのかを尋ねられましたが、売る自信があるのか当然のようにお断りされたので、それでも希望する場所だったのでITさんは、わからないなりに先方の不動産屋が用意していたその土地のプランを見せてもらったようです。そのプランがこちら。

 

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階段はちゃんと書かないのですかね?階段前の通り抜けできない廊下やテレビとソファの位置があっていないのも気にはなりますが、建築的には、上下階の構造があっておりますので、プラン力はなくても建て売りのプラン慣れしたおそらく工事をされる工務店か建設会社が用意された図面と思われます。

 

このプランが要望通りに変更できます ということなのでこれをベースに不動産屋の担当者の窓口の方とオハナシをされて修正を要望されたようで、次に上がってきたプランがこれです。


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チェックして指摘した後のプランですが、担当者が対応したのか、玄関扉が反対、トイレがおさまらない、屋根裏収納の上がる位置がない、壁がなくなっている上下階がそろわなくなっているなど建築的にもひどいプランに変わって出てきました。

 

このプラン対応が出されてきた時点で素人の立場でもなにかがおかしいと感じて途端に不安になったのか、このタイミングでハウスネットを検索で見つけられて、ご相談に来られました。


お持ちされたのは、よくありがちですが、プランとどんな設備機器を使うのかの仕様などで、断熱などの性能の資料は見当たらず。その資料は先々何らかの形でチェックできますので、とりあえずできの悪いプランのチェック。


このプランを見ていただいておわかりのように建て売りでよくあるプランですが、一番陽があたる所に浴室を置かれています。当然ながら、LDKの台所を挟んで和室があるので、日中のLDKの明るさは全く期待できません。そのLDKは西日が差す時間から明るくなりますが(笑)相当暑くなることは言うまでもありませんが、そもそも上でも書いたようにトイレと階段がおさまらないですが、こんなプランを書いてお客さまに提出して土地建物の契約をしようとするものです。


お客さんとオハナシをして、こういうプランを書く人からは、時間がかかるばかりでおそらく良いものも何も生まれる事はないので、ダメもとでプランを書いて押しつけてみましょうとなり、お客さまと一緒にプランニング修正。(建築条件付き購入サポート・・・有料)


7プランぐらい作成して希望のプランにたどり着いたのがこのプランです。

 

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明るさを直接LDにとりこみ 風が抜けるようにと正面からのデザインでそろえるように窓を配置し、洗濯物は道路側に干さないでいいように庭側で干せるように設計。契約前に断熱材の性能などもチェックしたら、廃番の商品が書かれていたりするなどプラン・仕様・性能などをチェックしたのちにそれで先方にご依頼してITさんの建築条件付き購入サポート付きの家づくりがはじまりました。


相手は、建て売り会社でありますので、注文住宅に対応する工務店などのように臨機応変に柔軟にお客さまのために家づくりをする会社であるとは思えないのですが、当初のままのできの悪いプランであったり、なにもチッェクもしないで性能も仕様もそのままで購入されていたら、おそらく不快な生活を日々過ごすことになります。


できる事は限られますが、購入者としてできる事をしっかりするということが これからの住宅購入者でも必要な事なのかなと思います。

 

 

建築条件付き不動産購入サポート

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楽しい家づくりを!

 

家づくりの相談窓口

ハウスネット家づくりサポート事務局

大阪市東住吉区田辺5-5-7

建築条件付きの土地に関しての注意点!


土地05.jpg家づくりのご相談で多いのが、土地から探す家づくりをしている方であり、希望の場所で土地がなかったり、いい土地を見つけたら「建築条件付き」であったりするようです。

 

実はこの「建築条件付き土地」の売買契約がクセモノであるのですが、フリープラン≠竍自由設計≠ナあることがチラシや看板などで表現されているので魅力的に感じている方も多いようです。

 
しかしながらこの「建築条件付き土地」の事や一般的な建売住宅との違いなども含めて、しっかりと買う方が理解しておかないと後々トラブルになったり、契約した後に 『 こんなはずではなかった・・・』 と後悔することになりますのでくれぐれも注意が必要です。

 
では、まず最初にこの建築条件付き土地の売買契約の事を理解しましょう。

 

 

建築条件付き土地の売買契約は、まず土地の売買契約を締結して土地を購入した後、売主または売主の指定する家づくり会社との間でプランニングをして、一般的には2‐3カ月後に建築請負契約を締結することが条件になっている契約形態の事です。


同時に青田売りは禁止となっていて、未完成の建物については、建築許可を受ける前にその土地を建物の売買や広告を行う事は宅建業法で禁止されていて、この青田売り禁止と建築条件付き土地の売買が混同されるから非常にややこしいとなります。

 
まず建築条件付き土地の売買契約の大前提は、建物のプランについては、土地の購入した方の希望に従い、自由に設計・建築される事であります。よってこの大前提を元に何事も考えていけば、理解しやすくなるかと思います。

 

この「建築条件付き土地」の売買契約について、私が最初に考えたのが独占禁止法に引っかかるのではないだろうかという点ですが、調べていくとある要件を満たす場合には、どうやら違反しないモノとして扱われるようです。

その要件は 簡単に言うと

 
1.土地売買契約後の当事者間での自由意思による決定した期間内に建物の請負契約が成立する事を停止条件として、土地売買契約をする事。

2.建物の建築を請け負う事ができるものは 当事者間の取り決めによる。

3.成立しなかった場合は、預かり金 申込み証拠金等受領した金銭は全て速やかに返還する事

となりますが、これらについても広告等に表示する必要があるのですが、実際書かれている会社は非常に少ないものです。また、先の広告開始時期の制限などからも、違反行為とみなされる事もあるので注意しでください。

 

土地の売買契約と建物の請負契約を同時におこなうもの
◆用意されているモノで選択の余地が少なく、プランニングに購入者の意思が反映されない
◆建物の設計が完了していて、すぐに確認申請ができるような状態である
◆建物の打合せ期間が3カ月と短く、しかも建物の内容と価格等がほぼ決まっている など。

 

つまり、建築条件付き土地の広告チラシなどで参考建物プランや土地と建物の総額等が掲載されている物件は、青田売りの禁止を回避する販売方法であり、ほぼ建て売り住宅であると言えます。逆に言えば、未完成の住宅については 建築確認申請を受けていなければ、広告できないことになるので、フリープランや自由設計はありえないという事になります。

 

この建売の場合は、土地付き建物の売買契約をおこないますので契約はひとつとなりますし、手数料が発生する場合は総額となりますのでご注意が必要です。わざわざ差し替える不動産会社も多いので、この行為は不適切でありますので要注意です。

 

一方で、建築条件付き土地の場合は、土地契約後にプランが固まり、総額も納得で確定した上で建築請負契約をおこないますので、最終的に契約は2つになります。


プランについて建売の場合は、建築確認申請を受けた内容となるので変更できないですが、建築条件付きの土地の場合は、まさしくフリープランとなります。

 

ですので、皆さんが注意しなければならない事は、流れとしてあり得ない場合の土地の売買契約と同時に建物の請負契約を結んではならないという事です。

 

この建築請負に関しては 宅地建物取引業法の規制がかかりませんので手付金が返ってこなくなる場合があります。ですからくれぐれも 建物の建築請負契約を締結するのは、十分にプランと価格や性能・仕様などに関して打合せをして納得できる状態でおこなうようにしてください。


また、重要事項説明書や土地の売買契約書や建物請負契約書などの内容については、契約当日にはじめて見るのではなく、契約する数日前に複写をもらって、じっくりと読んで理解した上で契約日を迎えるようにしましょう。

 

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東住吉区の地域と不動産会社について

 

 

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大阪市内のハルカスがある天王寺、あべの橋から近鉄電車ですぐの位置にあり、東には平野区、北側には生野区、西側には阿倍野区と住吉区、南側は松原市が面する東住吉区は、天王寺まではすぐで、大阪市内で8番目の広さで、長居公園も存在していて緑も多い街である。また阿倍野区側に桃ヶ池や長池もあり、シャープの会社も存在していた地域であります。
 

区内の交通網は、東部市場あたりの北側にJR大和路線が走り、阿倍野区側にJR阪和線が走り、ほぼ真ん中に近鉄南大阪線が走り、地下鉄は谷町線があり、いずれも天王寺(阿部野橋)駅と繋がっています。


買い物としては、昔から駒川商店街が有名でありますが、小さなスーパーは所々にあるのでお住まいになられる予定の方は、不動産購入の際の鉄則と言えますが、現地周辺を確認されたほうがいい。もちろん天王寺まで行くと近鉄百貨店やQ'sMALLもある。
 

幼稚園や保育園については、事務所近くのさつき幼稚園をはじめとして沢山ありますが、それに関しては、区役所のリストを見ていただいた方がよいし、小学校は、大阪市立として桑津小学校、北田辺小学校、田辺小学校 、東田辺小学校、南田辺小学校、南百済小学校、育和小学校、鷹合小学校、 今川小学校、矢田小学校、矢田東小学校、矢田西小学校、矢田北小学校、湯里小学校。


中学校は、大阪市立として田辺中学校 、東住吉中学校、中野中学校、矢田中学校、白鷺中学校、矢田南中学校、矢田西中学校があります。こちらについても、東住吉区のホームページに掲載されています。

なお、学校に該当する町名はこちらに掲載していますが、念のため役所で必ずご確認にただいたほうがいいです。


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東住吉区内の不動産会社の数は、2016年10月現在でハトマーク(公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会)で145社、ウサギのマーク(公益社団法人全日本不動産協会)で66社で合計約200社、それに加え、その他大手の支店や営業所などを考慮すると相当の数が存在していて、これらの中から自分にあった適正な不動産会社を探さなければいけないのであるが、得手・不得手、多種多彩であり、買主でもあり売主ともなる素人の立場からすれば、その選択する根拠は、むずかしいものであろう。


>>>不動産購入サポート



これから購入をご検討されている皆さんは、不動産会社というひとくくり≠ナ考えるのではなく、その不動産会社である彼らの仕事内容がどんなことがあるのかをまず理解される事であります。

 

賃貸専門もいれば、売買専門もいますし、分譲会社もありますし、管理業が専門の不動産会社もあります。中には戸建て専門からマンション専門という会社まであったりしますので、これらについては、皆さんがおそらく事務所をご訪問して少しお話をしたり、不動産会社の対応や動きを見れば何が専門であるのかわかってくるかと思います。

 

ですから、売買を希望しているのであれば、管理業や賃貸や分譲会社は、時間の無駄と考えてできるだけ数多くの仲介専門会社に尋ねてみて情報収集に徹する事です。



以下 不動産業や不動産に関しての情報を掲載しておきます。


◆ 土地中古住宅不動産取引サポート

◆ 土地を探す 土地の価格を知る

◆ 不動産探し 最初の間違い

◆ 不動産情報は共有化されています

◆ 不動産探しをする前にまずは資金計画を

◆ 不動産というものは ご縁のもの

 

あなたの家づくり 楽しくないならパートナーの選択が間違っています。

こんなはずではない!と思ったら、まずは電話で気軽にご相談ください


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不動産購入サポート

 

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 ◆土地・中古戸建&マンション・分譲購入の際のご相談

・この土地でどのような住宅が建つだろう
・どこまでのリフォームをしなければならないだろう
・この不動産購入する前に客観的な意見を聞きたい
・購入に関しての書類などをチェックしてほしい

はじめて不動産を購入されるのに、何が正しくて何がおかしいのかの判断などはわかりにくものです。それが、土地であっても、中古住宅や中古マンションであっても、これから建てるのでまだ存在しない建築条件付きの戸建てならなおさらです。
 
これまでも沢山の方が不動産を購入される際にご相談に来られ、その希望される内容は、以下のような内容でほぼ皆さん満足されています。

相談事例:1
東住吉区桑津で土地から探されていたTさんは、建築条件付きの土地を購入されて下記コースでプランを何度も修正されて注文住宅のように快適に暮らされてます。

相談事例:2
阿倍野区阪南町で土地を購入予定のSさん。現地を確認したら近隣の違反建築のせいで、ほとんど陽があたらない土地であることが判明したので適正な価格でないとお伝えして購入をやめさせた。

相談事例:3
阿倍野区北畠で中古マンションを購入する前に同行してチェックした女性一人暮らしのKさんは、内装の模様替えと設備機器の交換の見積もりまでチェックを依頼され、適正価格で優良対応する会社もご紹介した。


不動産購入を検討されている皆さまのためにできる限りのサポートを致しますので、ご相談いただければ、あなたの不安や悩みを解消いたします。
 

 

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