土地から探す家づくりについて

 

 

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大阪住吉区のお住まいのMさんご夫婦は、4年以上かけて希望の土地を探されましたが、一方では半年で見つけた方もおられます。

 

実際にその土地探しをすれば、皆さんがよく感じる事は、いい場所があれば、先に不動産業者が押さえている事が現実であったりしますが、これは、手数料以上に儲かる仕組みで “いい土地さえ押さえれば・・・”という考えもあるようですので、その結果が、表に出る前に裏で情報が流れ、不動産会社の建築条件付きになったり、分譲となったり、一般流通する前に業界内の情報交換の時点で決められる事が多いものです。

 

土地05.jpgですので、まずその流れの中で不動産業界で引っかからなかった物件や価格的にも魅力に感じなかった案件が、チラシやネットで流れる事が多くなり、一部、相続の関係で売り急ぎ物件もありますが、価格交渉をして不動産会社が直接購入する場合も多いです。

 

また不動産会社は、売主と買主の両方から手数料を取ろうと画策されますので、出来るだけ安く仕入れる事を含めて“売り主求む”というチラシが皆さんのお手元によく届く事になるのです。

 

残念ながら、不動産情報は、これが大前提となっておりますので、ネットなどの情報は、よく目にする物件は、売れ残っているものが多く存在したりしますが、皆さんがきっと探されているのは、おそらくまだ誰も知らない質の良い情報≠ゥと思いますが、現実は不動産会社の資質などからして、うま味のある美味しい土地ならほっておくわけないのです。

 

>>>実は不人気な旗竿地も考えようです。

 

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これらを踏まえて、土地探しのオハナシをします。
土地を探されている方は、その場所を絞る際には、次のような条件が多いです。

 

  • 子供の学区
  • 住み慣れた街
  • 通勤が楽
  • どちらかの実家の近く

 

これらのいずれかで選択される方が多く、地方から来るか、転勤でない限り、全く知らない土地を好んで住まれる方は少ないです。

 

ですので、ある程度、土地勘がある場所が多いのですが、誰もが、良い場所≠ニ感じる人気のあるエリアなどは、土地の値段も高く、なかなか土地が見つからなく、見つかっても人気があるからすぐ売れるという事からも、必ずそのような人気のある場所では、不動産会社もよくわかっているので、すぐに分譲若しくは、建築条件付きの売り建てをされる不動産会社は、多いものであることは、消費者の方にも想像できるかと思います。

 

この建築条件付きは、冒頭でも申しましたように、仲介手数料以上の利益を目的としていますので、場合により、その建築条件付きを外してくれるところもありますが、外すとなれば、その予定していた利益程度の上積みを希望してくるケースが多く、何の事情もわからない買主の方々にとっては、理不尽なハナシで独占禁止法に引っかからないのが不思議なのですが、それが不動産業界であると理解しておいた方がいいでしょう。

 

 

 

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きれいにされた土地(更地)などは、条件付きや分譲以外に少ないもので、中古住宅が建っている土地などは、その建物を耐震補強して大改装する以外には、新築する際には、その解体費用も別に必要となります。 土地から探す 3.JPG

 

その古家付きの土地に関しては、売る側にすれば更地にした方が売り安いのになぜ更地にしないのかの意味もしっかり考えて、購入検討するようにしてください。特に大阪市内などで気をつけなければいけないのが、長屋(テラスハウス)のケースで、お隣の建物と柱を共有しているので、写真のように解体したあと壁の補修をした上で建物を建てなければいけません。もちろんその壁の補修も負担となりますので、切り離しをする場合は、お隣の了承をもらわなければいけませんので、誰もが了承するとは限りませんので、そういう土地の場合は、買主がリスクを負わないで、更地で渡していただくようにしてください。

 

実際にご相談に来られた大阪市で購入されたSさん。皆さんもよく聞いたことがある会社名の某不動産会社の担当者に「購入されてから建て替えればいい」というその言葉を信頼して、建物付きで買われましたが、1階基礎がコンクリートで大変な解体作業でありコストもかかったし、融資の申し込みをされると中古住宅を購入した事になっており、何年か住まなければ、建替えのローンが組めないということで、色々な銀行にもう一度融資の申し込みをしなおさなければいけない事もありました。

 

買主であるSさんが、その不動産会社の担当者に問いただすと「ちゃんと説明しましたよ・・・」と逃げるばかりらしいですが、ひどい話ですが現実のオハナシです。

 

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いずれにしても不動産購入は土地であっても高額でありますので、しっかりと見極める意味でも、不動産会社だけの情報を鵜呑みにせず、リフォームを含めて、どんな家づくりをするのか、これから住むのにとても大切な選択となりますので、日中や夜なども足繁く通って五感で確認するようにしてください。特にご近所関しては、自分の足で歩いて廻るようにしてください。

 

また今の時代、地盤改良費も必要となる事も前提にしておいた方がいいでしょう。 

 


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土地探しポイント3−2.jpg土地を含めた不動産についての価格交渉は、是非一度してみてください。

 

これも実際にあったことですが、東住吉区内で実家近くで土地から探していたKさんは、2150万ほどで売られていた建築条件付きの土地をまず建築条件を外し≠フ交渉をされました。

 

すると先方は、OKのご返事のあと、更に相場から割高感があったので、無理を承知で、1800万円で一応価格交渉もおこなってみたら、これまたOKとなったケースがありました。

 

おそらくこのケースは、かなり稀でありますが、建築条件外しや価格交渉は、無理の可能性は高いですが、一度は交渉してみてはいかがでしょうか? 特に今後、マンションが相変わらず建てられていますし、空き家問題と絡み、所有者が高齢者となり、相続などの関係で土地を早く現金化にしたいというケースもこれから先多く増えることとなりますので可能性は増えるわけですので、場所にもよりますが、一度も交渉をしないよりした方が良いと言えます。



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実際に計画を進めてみると簡単にできるものではない!と感じることが、先に土地を押えて、家づくりをする住宅会社を比較検討して注文住宅を建てるというケースで、融資先となる銀行について次の点をクリアしなければいけません。


@ 土地の先行融資が可能か 
A 融資を申し込む際に図面と見積もりが必要


@については、銀行により対応が違い、これをスムーズに了承する銀行が意外に多くないのが現状であります。
土地と建物と合わせた総額で融資する、つまり建売の場合は、建物があるので融資しやすいようで対応可能な銀行が多いのですが、土地だけの費用を先にお貸しすることはできない!という対応をされる銀行もあります。


銀行2.jpg逆に言えば、土地先行融資が可能な銀行もあるのですが、土地の融資が先にされ、計画が決まり次第、家を建て竣工されれば、それも担保となり、建物の融資が実行されるというものでありますので、あたりまえに今居住している住宅の家賃も払いながら、土地の融資分の支払いも並行に必要となるので、一時期の間、それらの支払いが重複することになることを覚悟しなければいけません。

 

Aの場合は、@で可能な銀行で土地先行融資を申し込む際に、担保力との絡みですぐに計画する建物の大きさや工事費がわかる資料が必要となります。・・・そうです。まだ土地が見つかったばかりなのに・・・です。

 

そこでハウスネットでは、面談による相談があり、仕組みにご賛同いただいた土地から購入する家づくりサポートを希望されるお客さまには、その土地先行融資申し込み用の仮のプランと仮の見積書を作成して資料を整え、銀行に提出できるようにお手伝いをしております。
 

もちろん、これらの土地先行融資をする場合の家づくりの流れなどを知らないで、土地を見つけてあとでじっくり建てる会社を比較検討をしようとするお客さまが、ハウスメーカーや住宅会社や工務店や建築家などに言われるままに、銀行用の申込書類を整えて提出したのち、気が付けば、比較もできないまま、そのプロと建てる事になるケースが非常に多いのも、銀行と提携している供給する側の都合のいい家づくりであると言えますので、これを偶然お読みの皆さんは、くれぐれもお気を付けください。

 
弊社のように、これまで多くの物件を比較して、データーの蓄積をしてきているならともかく、はじめて家づくりをされる方が、自分で比較検討する場合は、それぞれの会社のプランや費用など提出物をしっかり見なければ、納得できないものですので、くれぐれも土地から探し、比較検討して注文住宅を建てたい!方は、融資をされるためのこれらの流れと必要書類をしっかりとご理解された上で家づくりをすすめるようにしてください。それが成功への秘訣となります。



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土地予備費 (2).jpg土地を選ぶ際には、周辺環境だけではなく、敷地の状況もしっかりと確認すべきであります。

  

特に建て替えの場合は、現在建っている中古住宅が、いくらしっかり建っていても、瑕疵担保保証の件もありますので、必ず地盤調査もしてその対策を講じなければいけません。その地盤調査費用は、4〜5万ほど必要となり、地盤改良費用がほとんど必要ないケースから、それが100万を超えるコストが必要な場合もあったりします。


土地予備費.jpgまた、敷地によって、上下水道管を引き込んだり、排水計画や電柱の移設などにコストが必要な場合もあったりしますので、これらのインフラなどについては、事前に役所などに行くなどしてしっかりと確認しておきましょう。

 

他には、上のポイント2で取り上げたように、隣家の修繕費や着工する際の地鎮祭や上棟式、近隣への挨拶などの費用も確保しておかなければいけません。

 

それらを含めてしっかりとした予算組をした上で、土地または中古住宅などの不動産購入を検討するようにしてください。

 


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