阿倍野区昭和町の不動産情報について

 

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◆大阪市阿倍野区について

大阪市の阿倍野区は、上町台地にあり天王寺区、東住吉区、住吉区、西成区に面し一部生野区にも接している場所です。

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交通網は、発達していて地下鉄は、御堂筋線と谷町線、近鉄南大阪線や阪堺電気軌道上町線(いわゆるちんちん電車)、西成側に少し歩けば南海電車(天下茶屋駅)も地下鉄四つ橋線岸里駅もあり、天王寺や東住吉に行けばJRもあり、市バスは、おもに松虫通りと阿倍野筋を走っていて梅田までの便もあります。

 

買い物は、コンビニなどは移転や屋号が変わったりするが、街の至る所に存在し、晴明通りや昭和町、岸里あたりにはイズミヤがあり、阪急オアシスは西田辺にあり、ライフは昭和町、北田辺、西田辺にあるし、商業地域である天王寺まで行けば、あべのハルカス(近鉄百貨店)やQ'sモールなどもあり、昔ながらのアポロの映画館も存在するが、天王寺と阿倍野が一括りにされることも多く、大阪の南エリアの主要地とされ昔から第3の繁華街とされています。

 

天王寺.jpg地域名は 天王寺町北 天王寺町南 美章園 文の里 三明町 昭和町 桃ケ池町 長池町 西田辺町 阪南町 播磨町 王子町 橋本町 晴明通 相生通 阿倍野元町 北畠 万代 帝塚山 共立通 丸山通 松虫通 旭町 阿倍野筋 松崎町があり、北東部の松崎町・文の里、南西部の晴明通・橋本町・相生通・北畠・帝塚山・万代は文教地区であり、実際に足を運べばわかりますが、南西部である晴明通・橋本町・相生通・北畠・帝塚山は『聖天山風致地区』とされ(部分的に風致地区でない場所もあります)中でも、北畠・帝塚山は高級住宅街として有名であり、地名は、阿倍野(区はこちら)と阿部野のどちらも存在していますのであべのハルカスのようにあべのと表現することもあります。

 

幼稚園や保育園については、赤橋幼稚園 朝陽幼稚園 金塚幼稚園 松虫幼稚園をはじめとして沢山あるようですが(区役所のリスト)小学校は、大阪市立として 高松小学校・常盤小学校・金塚小学校・丸山小学校・晴明丘小学校・阿倍野小学校・阪南小学校・長池小学校・苗代小学校・晴明丘南小学校があり、大阪教育大学附属天王寺小学校も該当する。

 

中学校は、大阪市立として 昭和中学校・文の里中学校・阪南中学校・松虫中学校・阿倍野中学校があり、大谷中学校や桃山学院中学校もあり、阿倍野高校や天王寺高校をはじめ多くの高校もあります。これらについては、阿倍野区のホームページに掲載されています。

 

なお、学校に該当する町名はこちらに掲載していますが、念のため役所で必ずご確認にただいたほうがいいです。

 

私自身が、現在もこの街の住人でもありますが、とにかくひとこと便利であります。学校も多く朝などは、通勤通学で元気がいい街です。以前住んでいた西成区や前の事務所が存在していた東住吉区などは、大阪市内でも軒並み地価が下がっているようで空き家問題がさらに過熱しそうですが、私自身この街に住んで15年以上経過しますが、未だに買った時と同じ(もしくは上がっている)地価であります。



◆売主さんへお伝えすること

土地01.jpg仲介会社の多くは、実入りの大きい両手取引を成立させることを優先しがちであり、このため売り主とすれば、できるだけ高値で売りたいのに、仲介会社は、確実でスピーディーに買い主を見つけられるよう売り出し価格を抑えたいという気持ちになりがちであります。

 
とはいえ、最近ではネットで一括査定をしてもらう方も多いようですが、その査定価格が高いからといって、保証しているわけでもない価格提示なので、だからといって、その仲介会社と安易に契約するのもかなり危険であり、いざ売り出してから「市場マーケットが厳しくて…」などと申して、結局は、売却価格を下げるよう提案し、未だに両手取引につなげるやり方が多いようで、まず契約を取るためにこの査定価格を高めに回答する傾向があるので是非ともご注意していただきたい。

かといって、売主が希望する価格が市場で適正な価格とも言えませんが、その価格で購入を希望する人が見つかれば、売主にとって願ってもない事であるので、ここらは焦らず急がずに計画的に時間をかけてほしいところです。

 

この査定額については、過去の取引例などのデータを開示してもらえば、現在のその場所の相場が見えるのでチェックできます。その内容は、場所、駅からの距離、広さ、築年数などで5〜10件くらいに絞って過去の成約価格を出すとわかりやすくなります。希望してもこのデータを出さないような仲介会社の査定は鵜呑みにしない事です。

 

何度も申しますが、とかくこれまでの不動産会社は、この売主・買主の両手仲介を狙う傾向があり、それを成立をさせるために売主さんに対して価格をたたいてでも売らせる傾向があります。

でも、ご心配不要。弊社では、今すぐ売りたい!という方には無理ですが、地価などの相場価格をチェックした上で売主優先価格で阿倍野区で土地を探している方に告知いたします。

この便利で人気エリアのある阿倍野区では、沢山の方が居住を希望されていて、土地から探しておられます。相続やその他のご事情で阿倍野区の不動産を売られる場合は、是非一度ご相談くださいませ。もちろん他の不動産会社に相談してからその対応を見てからでも構いません

弊社に家づくりのご相談に来る方が、阿倍野区で土地から探しておられますが、巷で現在売りに出されている土地があっても、どれも不動産会社が絡む建築条件付きばかりのようで、それを好んでいない買い主さんが、かなりの時間をかけて探されていますので、いいマッチング相手が見つかるかも・・・です。阿倍野区で住みたい!と土地から探していい家づくりをしたい方をできるだけ集めるようにいたします。



◆買い主さんへお伝えする事

アメリカの住宅購入では、買い主の立場で有利な購入をサポートする「不動産エージェント」がその専門知見で「選択眼」を提供しています。

 

ハウスネットは、買い主のための不動産エージェント的な役割で中古住宅の場合は、リフォーム工事内容、建替えたり新築する場合は、どれぐらいの規模の住宅が可能で、その予算や適正なパートナーの選択のためのアドバイスや買ってはならない場合の不動産などもはっきりとお伝えします。



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◆大手仲介不動産会社の過去の査定の実態

中古住宅の売り主にとって売却価格が高いほどその後の生活設計がしやすくなりますので、もし少しでも高く売りたいなら仲介ビジネスの実情を踏まえて業者を選び、相場を理解して物件のウリ≠ネ点の伝え方や見せ方を工夫することが重要であると言え、少しでも相場より高く売ることを考えてみましょう。

 

弊社が仲介した2016年のお客さまは「大手不動産会社の査定は高いほうで2650万ぐらいでしたが…」という実家近くの土地購入を期に現在お住まいの自宅マンションを売却したTさんは、そのおかしな不動産業界の常識に首をかしげられた。

 

弊社が調べてみたところ、駅前で滅多に売りに出ないなどをお聞きしたので一般媒介契約として、反響がなければ次第に下げていきましょう!と売り出した価格3050万円で情報発信したところ、電話が殺到してすぐに売れました。

 

査定.jpg大手仲介専門の不動産会社のA社やB社に査定は、どちらも大量のカラー刷りで分厚い資料でしたが、結局は、最近の販売された価格の平均値から求めた数値を査定としていましたが、それが基本となる2650万程度でしたが、弊社ではこの価格3050万円で反響があればラッキーですね・・・と強気で400万円余り上乗せして売り出したら、問い合わせが殺到、即買い主を見つけることができましたが、これも不動産業界の仲介の実態であります。

この中古住宅(マンション含む)の取引形態は、大きく分けて2つあり、冒頭でも申したように売り主が契約した仲介会社が自ら買い主も見つける「両手取引」とTさんの物件のように別の仲介会社が買い主(売主)を見つける「片手取引」

法律で決まっている仲介手数料の上限は、売りも買いもそれぞれで取引価格の「3%+6万円」と消費税であり、先ほども上げたように1社で売り主も買い主も見つければ、両方から手数料を受け取ることができるというわけであります。


◆ハウスネット大阪の住宅総合相談センターの不動産売買

売主が見つかれば、まず優先的にこの街で希望されている方々にメールで情報を発信します。
その際に申込者が複数の場合は、価格の指値で出してもらいます。

 

情報発信.jpg買主優先の場合は、価格を安く指値することはよく耳にしますが、データーに基づき希望価格を出しているので、基本は下げる指値ではなく1万円でも高いほうに交渉権が発生するようにしますので、広告などへの掲載は2の次で、弊社との契約も一般媒介契約で進めることになります。

大手の不動産仲介会社と契約をすると囲い込み(両手が欲しい)をしたいために他社への広告などの許可もしない会社もありますが、基本はまず売主の大切な資産としてそれを優先に考えていますので、ベースの情報発信をしてダメな場合に次なる対策を講じればよいという考えにしています。

ただし他の不動産会社のように両手狙いで売主求む!という様な広告を出すつもりはなく、依頼があれば、精神誠意考えて動くことが基本であり、ベースとなるのは、弊社をしていいただいた買主のために情報を集める活動となりますので 不動産購入サポートは “人数限定”とさせていただいております。

 

いずれにしても、いい住まいづくりのために始まった不動産業でもあるので、買い主も売主も、そして社会にも街にも、HAPPY!になる不動産売買を考慮したいものです。

 

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阿倍野内の不動産会社の数は、2018年01月現在でハトマーク(公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会)で154社、ウサギのマーク(公益社団法人全日本不動産協会)で63社で合計約217社に加え、大手の支店や営業所などが存在しています。

 

>>>不動産購入サポート

 

以下、東住吉区のページと同様に不動産業や不動産に関しての情報を掲載しておきます。


◆ 土地・中古住宅不動産取引サポート

◆ 土地を探す 土地の価格を知る

◆ 不動産探しの最初の間違い〜情報は共有化されています? 

◆ 不動産探しをする前にまずは資金計画を

◆ 不動産というものは ご縁のもの

 


あなたの家づくり 
楽しくないならパートナーの選択が間違っています。


こんなはずではない!と思ったら、まずは電話で気軽にご相談ください


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