予算も考え、原価も意識するこれからの家づくり

 

予算組は、簡単そうでむずかしい
 
これまで沢山の方のご相談を受けてよく感じることは、そのほとんどの方は、予算や必要性、優先順位などとは関係なく、まずいきなり家の大きさなどを中心に性能や品質なども求める方がほとんどです。仮に予算をしっかり持たれておられましても、希望している要望とご予算が合致している根拠がないもので、そのほとんどが理想に過ぎず、乖離したものであったりすることもあります。

  
考える00.jpgもちろん、家づくりをはじめてされので、日用品のように相場観もなく、どれぐらいの費用が掛かるのかもわからない状況なので、それがあたりまえように感じるかと思いますが、実際にはこの理想と現実のギャップで最初の要望や主旨が崩れたり、依頼先を間違って選択される方が多いのでありますが、そりゃそうです。何が標準で何を基準に考えたらいいのか目安が一切ないのも、今の家づくりとなっていますから、あたりまえと言えばあたりまえなのですが、しかしながら、どなた様もその予算が限りなくあるわけではありません。

 

仮にあなたが新築や建て替えなどの家づくりをする会社に『一般的にどれぐらいの費用が標準ですか?』とご質問されてその回答が、総費用で坪100万が目安です!という会社もあれば、坪60万でできますよ!という会社もあったりしますし、当社は、建物本体価格は坪40万で可能です!なんて回答をする会社もあったりしますが、実にややこしい事が、価格の差なりに性能も仕様も全く違えばいいのですが、いずれもほとんど性能が同程度かもしれない事もあったり坪単価が安いほうが良かったりすることもあり、坪100万を過剰とも考えられたり、適正とする方もおられたり、坪60万で十分納得できる仕様かもしれませんし、全くモノ足らないかもしれないのです。

 
これらのように家づくりをすることがはじめての消費者が比較しようとしても、調べようとしてもわからない、あえて比較検討できないような見積もり書となっているのも特徴となっておりますが、プロが提案された仕様書や見積り書などの資料をしっかりと見れば、チェックできるので、仕入れ価格や見積もりの相場観をわかっているセカンドオピニオン的(だからと言ってこれが建築家というわけではありません)なアドバイスをしてくれる他のプロにご相談される事をオススメします。

  
結局は、家づくりの見積もり書というのは、単純で皆さんよく口にする坪単価は、その基準がとっても曖昧であり、総費用÷家の大きさ(これも延べ床面積とは限らない)=坪単価 つまり、総費用=家の大きさ×坪単価というだけですが、同じ大きさでもプランによって、その坪単価が違ったり、仕様や性能が違ったり、または仕組みや組織の大きさや利益率の設定などの要素が違えば、結果的に坪単価がちがってくるのは当然のこととなります。

 

展示場04.jpgまた、家づくりをする会社も、できるだけ安く仕入れて消費者に対してその分還元するのであれば良いのですが、利益率や額だけが伸びたり、それ以上に営業経費が上乗せされていれば、消費者にとってはあまり意味がないことと言えますので、現在の家づくりの仕組みでは、まだまだ経済的にできる部分があるのですが、残念ながら、高度成長期に確立された販売手法や仕組み、システムを未だに崩す気はないようで、何も知らない消費者に対して、誤解するような表現でお得で特別であるかのように安い価格でできる家づくりのように見せ、騙すつもりがなくても結果的には、消費者を騙すような相変わらずな家づくりとなっています。

 

そんな意味からも、まず消費者が建て主として依頼主として、費用に関して何か基準や目安になるものと感覚というものをつかんでおかなければなりません。その費用というのは、どこに頼んでも同じものであると考えるから、皆さんは混乱されるのですが、坪単価が高くなる家づくりの仕組みをしている会社にご依頼する際には、予算内でおさめようとすれば、どうしても延床面積などが減ることもありますし、価格合わせをするために商品グレード(性能も仕様も)を落として提案される場合があったりしますが、ここが大切なポイントなので、これらの依頼先別の価格の目安は他ページで詳しく解説いたしますが、今の段階では、予算によって、希望する家づくりによって、その依頼先が違ってくるのであるという事をしっかりと認識された方がいいです。

 

もちろんこれらは、リフォームでも同じことが言え、営繕工事程度なのか、改装程度なのか、構造体などをさわるほどの大規模工事なのかにより、その依頼先は考慮しなければいけません。

 

 

 

原価も利益率も違うからわからない

ここから建築工事価格についての説明をします。日用品など何でもそうですが、売価があって仕入れ価格となる原価があってその差額が利益額となります。その利益によって、皆さんが給料をもらったり生活ができています。もちろんこの利益額が低く、それ以上に皆さんの給料や社会保険費用や福利厚生費を含め営業経費などがそれ以上にかかると借金をしない限り、途端に経営そのものをあきらめなければなりません。これが基本的な社会のルールであり、住宅業界でも同じことが言えるのです。

 

つまり、家づくりというのは、皆さんが契約してご依頼する工事価格=原価+利益額となっています。例えば、同じ2000万の家でも、原価1600万+利益額400万(利益率25%)と原価1200万+利益額800万(利益率40%)の家が存在し、原価が違うという事は、おおよそ性能や品質構造などが違うであろうという事が予想できます。

 

職人3.jpgで、この原価の構成は、商材と職人の手間となり、商材とは、システムバスやキッチンに床、壁の下地材や構造材、屋根材や外壁材、基礎のコンクリートや配筋などがあり、一方、手間の費用とは、ご想像通りで大工や左官、内装や設備など様々な職人さんの手間賃となります。

 

時折、住宅会社のチラシなどで「大量仕入れでお安くご提供!」と大量に安い価格で仕入れて、さも消費者に還元しているように説明をする会社もありますが、本当にローコスト住宅を販売するのであれば、商材だけではなく、この手間賃も経費までも下げる必要がある!という理屈になりますが、では、この職人さんの手間賃が、職人不足と言われている時代に果たして簡単に下げることができるのでしょうか?そもそも下げて良いモノが作れるのでしょうか?

  
ある某住宅会社では、一般の新築市場価格の半値の手間賃で発注していると耳にしたことがありますが、そんな事をして、消費者が心から信頼を寄せる事ができる腕の良い大工さんに出会えるのでしょうか?仮に本当にそうであるなら、なぜ半値の手間賃で納得して工事を請ける必要があるのでしょうか?という素朴な疑問も感じるかと思います。そう、あなたが仮に腕のいい大工として考えればわかるかと思いますが、本当に性能も品質も良くてローコストであるというのであれば、理想≠ニ言えるのですが、これらが価格の理屈となっております。

 

ところが、ここで“本当に性能も品質も良くてローコストであれば・・・”と書いているように実際に商材も手間もどちらもコストカットすることをしても、そのローコストを強調している会社の販売方法が多額のコストをかけて販売していて、展示場や宣伝ツール、住宅を販売する営業マンなど販売のための経費などが必要とする会社が多く、一般の中小の工務店のような利益率では、そのような住宅会社の経営が継続できないことになっていくのです。

 

となれば、利益率や額を多くする必要があるので、どこかでその額や率を帳尻合わせ、つまり利益を得なければいけません。それが、彼らの売り方とは切っても切れないオプションや別途という項目につながっていくのです。

  
つまり仮に同じ原価であっても、利益率さえコントロールすれば、意図も簡単に売価はどのようにも調整ができるという事になるものなのです。

 

また逆に会社の経営状態によっては、例えば数件の契約があり、会社も担当者の目標数値としても余裕があるときには、比較的その利益率も低くても認められる場合もありますが、逆に目標の数値が未達成で会社全体の売上や粗利の額の数字にピリピリしている時期などは、通常より高い粗利額で契約になるように仕向けられるものであり、つまり、契約の時期や担当者によっていとも簡単に販売価格が変わるものでもあり、消費者に対して全く公平ではないのです。
 
営業11.jpgこのように建て主の方は信頼されて同じような思いや気持ちで家づくりを頼まれているのに、その契約時期や担当者によって、利益額も違い契約金額も変わってくるのが、営業担当者が窓口となる住宅会社の実態とも言えます。
 
過去に耳にしたある工務店などは、高い利益率で提示したものの契約率が落ちたので、途端に方針を変え、慌てて利益率より契約をする事に重きを置き、契約後に市場価格より相当高い価格で追加や別途の請求をして、トラブルが相次ぐ会社もあるようですが、これは、ハウスメーカーなどでもよくある話で、中身を曖昧にしてさほど詰めずに契約に重点をおく家づくりはこうなってしまいます。

 

これらについては、私たちプロが見ても、利益率をいくらに設定しているのかが全く見えませんし、それを公開して教えろ!と言っても、9割以上の会社は、秘密主義で教えることなどありません。
   
また同じような工務店でも、利益を10%台に設定している会社から(しかしながら経営状態が心配)ハウスメーカー並みの35%以上の高い利益率を設定している工務店もあったりしますし、原価に関して、高級な仕様や仕入れが高いモノを選べば、原価は上がるのがあたりまえの理屈なので、その点も消費者もわからないと言わないでしっかり意識されることが大切です。

 

いずれにしても、同じようなプランと性能や仕様なのに原価が違ったり、利益額や率がわからないので、消費者には価格の差が理解できない、全く見えないのが今の家づくりと言えますから、このハウスネット1000〜家づくりパートナープロジェクトでは、これらの原価なども情報公開して、利益率もお伝えして消費者にとってわかりやすい、見える家づくりを目指しています。

  

結局は、原価+利益額という住宅価格は、建て主であり依頼主であり消費者でもあるあなたのご家族に対して、原価が安い家を高く売る会社はいくらでもありますが、原価が高い家を安くは売ることなどはご商売としてはしてはいけない事です。それらが住宅価格の理屈となっています。



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まずプロに相談する前にあなたが最初に考えること

 

相談前に最初に考える事

 

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不動産売買や家づくりをする会社にご相談されると、そのほとんどの会社は、あまり細かい理由を聞かずにいきなり年収とお仕事を聞いたうえで、ご予算と要望、建築家などの設計者は、家族の生活パターンなどのヒアリングから始まるケースが多いかと思いますが、それらはもちろん家づくりをする事が大前提で相談者であるあなたと相談から商談に進めることになります。

 

例えば、あなたがある程度大規模なリフォームをお考えの時に新築・建替えを得意・推奨する会社の担当者に相談しても、検討中の大規模リフォームを否定されながら、建替えること前提に計画が進んでいくことは想像できるかと思います。逆も然りなのですので、あなたとすれば、いきなり家づくりをする会社に相談して、その生活パターンなどを売る立場のプロにご相談する前にまず新築であれ、建て替えであれ、住み替えであれ、リフォームであれ、その家づくりをする“きっかけ”がどんな理由なのかをしっかり考える必要があります。
 
なんでリフォームするのだろうか?なぜ新築を買ったり、中古を買ってリフォームしようとしたりするのだろうかなどをしっかり考えた上で、今の時期が適正なのか?先々気は変わらないか?別居中の親はどうするのか?同居する必要はないのか?それであれば、その時にあらためて見直すのか?先送りするのか?資金計画は大丈夫なのか?このまま前へ進めるのかなどをしっかり考慮する必要があります。

 

それらを踏まえたあとで、土地から購入するのであれば、更地であれば新築と言う選択しかなく、中古住宅を購入する場合などは、リフォームして暮らす場合と取り壊して建替えて暮らすというどちらかの選択になります。

 

その際に、その場合でリフォームをする理由として考えられるのは、次の4つとなります。

  1. 雨漏れや外壁にヒビや換気扇の故障や配管の水漏れなど近くの職人だけで対応できそうなもの
  2. 屋根工事やシロアリ工事、外壁工事など家を長持ちさせるための定期的なメンテナンス的な工事
  3. 結婚や出産や家族構成がなどによるライフスタイルの変化によって間取りの変化を求めるもの
  4. システムキッチンやバスの交換や床暖房や性能向上するためのグレードアップ 

これらの内容を見るだけでどの段階で“建て替えをする”事が選択肢として考え始めるのかも見えてくるかと思いますが、1のいわゆる営繕工事の段階では建て替えなどは、考えることはないかと思いますし、2も同じように部分的なメンテであり、しかもできるだけ大切に長く使おう!という意識があるので、建替えなどはあまり考慮されないと思います。雨漏れしたから・・・外壁塗りをしなければいけないから建替えを考えようかな?などの発想にはならないと思いますし、4のケースでも、単室における設備機器の交換や設備の設置に関するリフォームと言えますので、いきなり建替えよう!という考えにもならないと思います。

 

職人2.jpgで、建て替えも視野に入れる方は、3のケースやそれに伴う4のケースであり、あちらこちらの箇所や2の様なメンテナンス工事も同時にしなければならないなどのようなケースであり、その場合は、広範囲での大規模なリフォーム工事となるので、耐震性や性能の向上や構造や基礎への不安などからそれなりの価格となるので考えはじめられるもので、その際にそれらの大規模リフォーム工事の内容と費用を確認すると本当の意味での“安心”があるのかとその費用対効果があるのかを疑問に感じたりするので、建替えを検討する方も多いようで、こういう状態の方々が、実際にはリフォームか建て替えか迷っている方となります。中古住宅などを購入した方も該当します。

  

比較的、常日頃まめに1や2などの補修やメンテナンスをされている方は、基本的に大切に使って、しっかりと長く持たせて住み続ける意識が高い方が多いものです。分譲マンションなどでも、皆さんもご存知のように廊下や外壁など共用部分の補修費は、誰もが積み立てをさせられますし、それはマンションに住んでいる限り避けることはできませんが、それらと同じで、個人住宅の場合は、個人で実行して個人で負担しなければいけないものなので、日頃、これまでに一度もメンテナンスをほとんどしないで、いきなり建て替える方が多いのも耐用年数に比例して、海外とは、家に対する価値観の違いも感じる事もできます。

 
そんな意味でも、まずは何を理由に、きっかけにその家づくりをするのかをよくお考えることがになってから、プロに相談することをオススメします。まずこれらがあなたの家づくりのコンセプトや主旨になるといえます。

 

 


氾濫する情報の整理


住宅展示場4.jpgでは、考えがまとまってから家づくりの依頼先を検討する時に何を基準にどんな会社を選ぶのかもポイントとなりますが、どこに頼もうかな?と思う時に最初に浮かぶのが、近くにある住宅展示場を思い出される方が多いようです。

  
そこにはテレビのCMなどで知っている〇〇ハウスや△△ホームや◆◆工務店という名のハウスメーカーのモデルハウスが建ち並びますが、モデルハウスの中を見るのに費用はかかりませんので、そんな意味からも見やす=敷居が低いので気軽にご訪問される方が多いものです。
このハウスメーカーとの上手な家づくりをする方法は、別のページで詳しくお話をしております。)

 

しかしながら、住宅展示場でモデルハウスを持っている会社は、高額な経費が必要となるので、上場している会社や営業系の会社ばかりで、工務店という名のハウスメーカーはあるのですが、年間数棟しか建てないような中小の工務店などが、モデルハウスを展示することなどはありません。

 

最近、それに代わるものが、家づくり会社が掲載された大手雑誌社が発行している雑誌で価格も安く(フリーペーパー含む)買い求めやすくなっております。その中の掲載されている会社は、工務店も多く、簡単な会社案内もついているので資料請求もしやすくなっていますが、これはある意味、住宅展示場と同じで、消費者は手にしやすいのですが、そこに掲載している各会社が、高額な費用を負担する仕組みとなっていますので、雑誌社とすれば、できるだけ数を集める方がよいし、広告扱いになるので掲載する審査基準が低いのでご注意ください。このような工務店のご紹介している雑誌や書いたとされる本などでは、よくあるハナシで、最近では、この掲載している会社を紹介して競合させ、掲載費以外に登録料や紹介料もしっかり取るというから経営者とすれば、たまったものではありませんのですが、それでも同じ会社がいつも掲載され続けていますが、これまで過去に聞いた事があるのが、掲載された会社が家づくりの途中で倒産して、掲載していた雑誌社にその責任問題に関して消費者が問合せをしたら回答は『それらは、自己責任です!』という回答が返ってきたとの事ですので、審査基準を知り、しっかりした判断で依頼先の選択にお気をつけてください。

 
雑誌2.jpgまた本の出版についても、最近では、自費出版が多く、工務店の経営者にゴーストライターも用意されて、本を売り出すために高い費用をとって、出版させるお仕事もあるようで、マーケティング戦略と業界では言ってますが、正直ではない騙しのような手法と言え、特にこの家づくりに関して発売されている本は、偏った考えや思想が入りすぎているものが多く、工法やシステムを売らんがためのものについてはオススメいたしません。

  
結局は、そんな偏った考えの本を読むことで、家族の純粋な考えやコンセプトや主旨が簡単に崩れたり、何が正しくて何が過剰なのかもわからなくなり、目的を見失ったり、時には予算までも無理をする結果となる事につながり、本来の純粋な家づくりとは全く違う家づくりをする事になり、売り込む立場であるプロの手法によくはまる方が多く、その結果過剰すぎる買い物をする事に繋がってしまいます。

  
その他には、費用対効果がないのでチラシなどは減りましたが、相変わらず不動産業界では多いですし、住宅関係では、掲載している価格だけを安く見せて集客する会社は、未だにあるようですが、この場合、いずれの会社もモデルハウスがある営業マンが窓口となる企画住宅を売り込む会社といえ、チラシは、モデルへの誘導が基本でキャンペーン中として、低額に見えるように作成して購買意欲をかきたて、あとは営業力で契約までもっていく手法でありますし、テレビなどの宣伝は、購買意欲というよりどちらかと言えば、知名度アップや安心や安全を強調するものも多くイメージ戦略と言えます。


最後にSNSをはじめとするネットの類ですが、これが今の時代には、無料で便利で簡単であるが故にとっても厄介とも言え、モデルハウスでもらったツールや資料、本や雑誌やチラシに書かれている性能や品質など含めて、ネットでそれらの言葉を検索でき、都度色々な考えや言葉が情報として仕入れることは簡単な時代なのですが、あまりにも情報過多となっていて、消費者の立場からすれば、調べているうちに誰もが陥るのが、結局は何がよくて何が悪いのかがわからなくなり、自分が本当に必要とする情報も不安となり路頭に迷うのであります。

 
一方でネットがなかった時代の消費者の情報収集の方法は、売る側つまり大工の棟梁、工務店の経営者、建築家、住宅営業マンであったりして、そこには、調べようがなかったので疑う余地もなく、これが逆に信頼する事につながっていたのですが、もちろん信頼するまでは、情報がなさ過ぎて、路頭に迷っていたので、氾濫する様々な情報を読まない選択や捨てることも大切であり、整理する力も必要なのですが、これがはじめて家づくりをする人にとって意外とむずかしいとも言えるまた家づくりをする会社や建築家は、消費者のためというよりも、自社が売りたい作品や商品システムや構造などに残念ながら誘導しなければいけない立場であるという事もしっかり認識する必要があります。

 

よって、この住宅&不動産業界での対策としては、見積もりも設計も消費者に代わってチェックができ、客観的で第三者の目としてドライに判断していただける相談者を探すべきであります。


消費者に対して出されている資料を見るだけで誠意がわかり、建築家やハウスメーカー、工務店どこが最も適しているのかは、あなたの希望する家づくりから自然に見えてくるものなのです。

 


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資金計画も生活動線もしっかり考えましょう!

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資金計画をしっかり組みましょう! 


家づくりの資金計画。特に土地から探す家づくりの場合は、増改築などのリフォームや建て替えのみとは必要な資金が全く違いますので、土地から購入を検討している場合は、自己資金と借入をいくらにするのかをしっかりと計画しなければいけません。

 

未だに不動産会社の建売や分譲などのチラシで自己資金0≠ニ書かれたものがありますが、あなたが本当に自己資金0というならば、土地から探して自分たちの理想とする注文住宅を建てる!という事をあきらめた方がご家族のためによろしいかと思います。そもそも計画性もなく自己資金が用意できない人が、そんな多額なローンの支払いができるのかをしっかり考えて行動しなくてはいけません。

 

契約手付金に着工金、仮住まいの費用であったり引っ越しの費用、確認申請費用に地鎮祭棟上げなどのイベント費用、不動産会社への手数料などが必要となるものであり、その割合はできれば、多いほうがいいのはあたりまえであり、せめて3割が理想と言え、昔の金融公庫でも2割は自己資金が必要であったりしますので、最低でもその2割と言えますが、これは、極端な事例を言えば、仮に新築で住まれた翌日に売れば、車と同じで住宅も翌日であっても中古として扱われ、中古扱いになった途端にいきなり評価が8掛けから始まります。つまり2000万の家は、翌日売りに出すと400万減の1600万ということになるということです。

 

つまり、ハウスメーカーで3000万で建てても、売却すれば評価は、600万減の2400万からになるのですが、しかもハウスメーカーであっても、よく知らない工務店であっても、欠陥住宅であっても、不動産業界では、この工法と築年数のみで評価をする傾向にあり、家の質は問わない(というより、性能や品質を見ようとしないというのが正解であろう)のが実態でありますので、木造の築15年であれば、工務店で2000万で建ててもハウスメーカーで3000万で建てても最終的な評価は同じと言えるのですから、基本的に品質や性能を守りながらも、建てる際には無駄をなくして、できるだけ経済的に建てることを考えましょう!とお伝えしている事がご理解いただけるかと思います。逆に質のいい中古住宅を見つけると性能などの価値よりも住まいを安く手に入れる事ができるので、上手な良い買い物であるとも言えます。

 

車02.jpgこの借入金については、銀行が判断するのですが、借り入れする人の年収からの返済比率で決まる場合がほとんどと言えますので、車など他のローンもその返済比率に加味されますので、それらの借入が原因でお借りできないという方もたまにおられます。

 

もちろんご本人としても、子供がいるのか、いないのかでも資金計画は違いますし、その子供の数によっても違いますし、親の介護などもありえますので、目先の支払いだけを考えるのではなく、将来もしっかり見据えたライフプランをしなければいけません。

 

例えば、どこで調べても3000万しかだめだったのに、不動産販売をする営業担当者が、4000万までローンが借りることができる!と言われて喜んでいてはダメです。そもそも無理な資金計画になっているのでは?と疑うべきであり、仮にそれがハウスメーカーであれば、同じ間取りで同じ性能や品質でありながらも、依頼先を中小の価格が最も適正と言える工務店に変えれば、2割安くて3200万で3割安ければ、3000万でお釣りがくる費用で可能かもしれませんので、そのように家づくりと資金計画を考えるべきです。

 

賃貸と違って、購入することは将来の資産を残すために・・・とよく言われますが、住宅ローンは、銀行からの個人的な借金であり、支払いが終わるまでは、負債であることを忘れてはダメです。しかも、その期間は30年前後だったりしますので金利負担も想像を超えた額になりますので、あたりまえの事なのですが、できるだけお金は、借りない方がいいのが常識なので、この点を麻痺して忘れないようにしてください。

 

 





生活動線もしっかり考えてよう!
 
リフォームであれ、新築・建替えであれ、どのような家づくりをするのかの計画が必要となり、その考えもまとめないで整理しないまま漠然と依頼する事は、プロの言われるままの都合の良い家づくりになってしまう可能性がありますので気をつけてください。

例えば、リフォームなどの場合は、何が不憫に感じるのか?何が不満なのか?新築や建て替えであっても、今住んでいる家の何が不満でどうしたいのか?先々夫婦二人暮らしになった時でもそこまで必要なのか?などなど。この生活するパターンを先にしっかり考える事によって、家づくりを依頼する前に住んでからリフォームすることになるなどの2度手間にならないように防ぐこともできますので、一度家族で整理しておく必要があります。
 
例えば、家族それぞれが起床する時間が違っていたり、お父さんが夜勤明けなどの勤務がある場合は、騒がしいリビングと離した静かな北側の寝室の方が理想かもしれません。子供は、将来出ていく可能性が高いですし、子供たちが、将来お孫さんを連れて泊りに来る可能性もあるでしょう。まだ幼いお子さんがいるご家庭の場合は、家族とのコミュニケーションの場をしっかり考えた方がいいですし、いずれ子供たちが独自の世帯をもった場合の事も考慮したほうが良い。

これまでご相談があって家づくりをされたお客さまなどは、ご家族一緒に映画を見る事が趣味という方もおられましたので、全員が寛いでみれる場所を考えるのも良いでしょうし、お風呂でしっかり話をするというご家族、勉強する場所は、親の読書室も同じ方もおられました。
 
家族14.jpg気をつけなければいけないのは、親の顔を見ない動線の部屋を子供に与えて部屋に閉じこもって、鍵までつけて出てこないことは、そもそも何のための家づくりなのかとなるので問題であるように感じます。
 
また毎日の自分たちの行動パターンをしっかり考えるのも必要となります。毎朝同じ時間に洗面所を使うのであれば、それはそれでお風呂横の脱衣室に設置するよりも広い空間に洗面台を設置した方がいいかもしれませんし、ご主人さんが、朝起きて食事して出勤するまでや帰宅してからどこに鞄を置いて、服を着替えて食事して、お風呂に入って寝床に入るまでの行動や特に家事を中心にするおかあさんの朝から寝るまでの行動は、とても重要にすべき点で、洗濯動線や一般ごみや生ごみの処理なども考慮する必要があります。
 
今と将来変化するであろう家族構成に関して、本当によく考慮されていた方がいいです。数十年前に建てられた家が、子供もそれぞれ家庭を持ち、ほとんど2階は、物置状態になっているという二人暮らしのご家族も多くなっていますので、あなたのご家族だけは、そんな無駄な事がないように日頃から意識して行動を観察して希望をまとめてみましょう。


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なぜこのように家づくりのサポートをするのか?


このページでは、 私がなぜこのようにホームページやブログや小冊子で皆さんに家づくりのことをお伝えすることになったのかをお話ししたいと思います。私の個人的な話もありますので、興味のない方は、このページは飛ばしてください。

 

042301.jpgプロであるはずの私のはじめての家づくりとの関わりは、結婚を機に初めて不動産購入した分譲マンションに暮らして、早5年が経過していた平成12年ですが、せっかく分譲マンションに暮らしていたのに、なぜ短期間で引越しをすることになったのか?という疑問が生まれるかと思いますが、まず私自身が住めば都≠ニ思っていたそのマンションでの生活が、全くなじまなかったことが原因のひとつでもあります。

  

そのマンションでは、意外にも住人が多ければ多いほど規約やルールを守らない人が多かったり、分譲でマイホームであるにも関わらず、上階に住んでいる人や隣の人などの騒音などがひどく、長屋で育った私は人との関わりに温かさを求めていたのとは、逆でそれらがかなりのストレスを感じることになり、結局は、肌に全くあわなかったということになりました。

  

また同時に長男の次に長女が生まれたことにより、少し安易に考えていた子供の学校に問題を感じはじめていました。(これはあきらかに私の将来に対する計画の判断の甘さ

 

毎週末には、まだ新聞をとっていたのですがそのチラシに沢山の建売や新築マンションのチラシが入ります。それらは、年々市場競争により、その当時は凄く豪華な設備で広く≠サして今ではありえないかもですが安く≠ネっていく新築マンションのチラシが圧倒的に占めておりました。もちろん今ほど外人も多くなく、あの耐震偽装問題がおきるずっと前のハナシです。

 

その時に素朴に感じたことは、「家族が減ってきているのにこんなに沢山マンションや家を建てて、果たして買う人がいるのだろうか…?」と私はチラシを目にするたびにそんな疑問すら浮かんでました。その価格だけが安いマンションに対抗するかの様にまた安い新築の建て売り分譲のチラシも目に飛び込みます。(くれぐれも当時は…です)

 

でも、どう考えてもコスト的に安くなるはずのマンションと同じ価格の新築の戸建ては、それはそれで相当怪しいもので、この不動産業界は、どうなっているのかな?とも感じていました。

  
家族10.jpgそんなある日、当時幼稚園の長男を連れて公園で遊んでいた私は、このままマンションで一生過ごしていくのかな?と考え始め、その長男は、古い長屋の借家の実家に帰ったときは、のびのびと外で遊ぶけど自宅のマンションでは、部屋の中でずっと遊んでいるし、外といっても、マンションの駐車場は危ないし、エレベーターは、夜に大人がひとりで乗っても怖いし、子供にとって、家族にとってこの住まいの環境ってほんとにいいのかな?
 
まして、私自身もいくら古い借家の長屋であっても、玄関を出たらすぐ地上に足をおろせる実家のほうがマンションより狭くても、古くても何かしら妙に落ち着く・・・ということを意識しはじめ、それ以来戸建てへの引っ越し≠考えはじめるようになりました。

 

しかし、我が家には大きな問題があります。新築マンションを購入して現在住まれている人も同じだと思いますが、新築マンションを買った次の日には、中古になるのが現実であり、これはつまり、マンションを売却してもローンの支払いが追い付いていない、つまり売却価格では、ローンの残債に不足するので借金が払いきれないという現象がおきるのです。(よく考えればおかしいローンです)

     
しかも、新築がこんな値段だから中古マンションや中古住宅などは、これからもきっと値崩れが激しいだろうと推測もできます。先になればなるほど間違いなくローンの残額より売値のほうがきっと低いだろう。いや、差額がもっとできるかもしれない。

 

もちろんこれからもバブル時のように価格が上がることはないだろうし、そんな期待などマンションであれば、なおさらできない。ずっと先には、団地のように資産価値すらなくなるかもしれない。つまりローンが終わるころには、耐震性に問題があったりすれば、大きなゴミとなり、資産価値は限りなくゼロに近いかも?(誤解ないように。これは当時の私の思い込みです)

 

では、どうすればいいのか?私の場合は、まずそもそも戸建てへの転居が現実として可能なのかどうかを相談してみよう。

 

で、これって誰に相談すればいいのだろうか??しかも、プロであるはずの私が誰かに相談するの?その相手は、ハウスメーカーでも工務店でも建築家でも不動産会社でもない・・・ん?なんだ?なんなのだ?この家づくりの環境は? 相談しようとする相手は、皆 “契約”を目的とする人ばかりではないか?

  
でも、私の場合は、家づくりのことより先にお金のことだから銀行への相談になるのかな?しかし、それが解決したからといって、誰とどうしてどこでどんな家を建てるのだろうか?

 

こんな感じで、私の土地から探す家づくりがはじまりましたが、この業界にいても、こんな感じですが、これって、とても滑稽な感じがします。


ネット03.jpgそれからというもの、とりあえず私の本格的な家づくり(土地から探す?)がはじまり、私の職歴【建築業・設計事務所など】を隠しながら、親が住む実家まわりを中心にあれこれ土地や建売・中古物件を見て回りました。

    
ちなみに私の実家の場所は、大阪下町である西成区の天下茶屋。ところが、その当時は近所で見る物件では、不動産会社が平気で違反建築物や欠陥住宅(手抜き)が販売されていました。中には、建替えができない家であることを一切説明もしなかったり・・・。

 

そもそも不動産会社の担当者は、私のちょっとした建築に関しての質問にまともに答えれない方々ということもこの時によくわかりました。とにかく説明がいい加減。ということは、おそらく家の性能や品質などについては、そもそも知らないのだろうとも言え、彼らにとっては、家は単なる売るモノとしてしか考えていないのだろう?いくらで売れて、いくらの手数料や儲けしか興味がないのだろうか?とそんなことに気付きはじめました。

 

同時に世の建売をする不動産会社さんも、家を売る立場でありながらも結構いいかげんな説明で販売している。例えば、部屋を増やしたら…間取り変更したら…などとほんのちょっと口にするだけで、すぐに『坪あたり、いくらの追加です!』とそこだけはしっかりと値段をふっかけてきます。それが単なる床面積を少し増やすだけで水廻りなどが一切なくても、明細なしで立派な坪単価を告げていきます。

 

おそらくこれは、工事を依頼する発注先の工務店とそういう話になっていて、自社の利益を単純に計上してオハナシをされていると推測できますが、それにしても、衣食住のひとつであり、命を守る器であり、快適かどうかを左右する住宅で世の中で一番の高価な買い物なのに、よくもまぁ何でこんなことが、あたりまえのようにまかり通っている。不動産に関してのプロのはずなのにモノや商品のようにただ売ればいいと考えているのかな?

  
やはりこの住宅&不動産業界は、何かがおかしいぞ!?今の家づくりのままでは、建築知識のない消費者にとって、かなりリスクの高い買い物となるなぁ〜とまさしく自ら肌で感じることになりましたが、このままでは、きっと誰しも家づくりを妥協するか、あきらめることになってしまいます。

 

そんなことを感じながらも、ならば仮に理想の土地を見つけたとして、一度ハウスメーカーの住宅展示場にいってみよう!私自身が住宅業界人であるが故に、余計に日頃あまり行く機会がないし、子供と一緒に散歩のついでに訪問すると何かプレゼントや粗品ももらえるかも…など考えながら、大阪市のなんばの住宅展示場まで子供を自転車に乗せてぶらぶらと子守のついでに行ってみました。

 

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するとどうでしょう・・・私が行った時は、イメージとは違って日曜日だというのに、展示場は予想外に閑古鳥が鳴いてます。つまりガラガラ・・・確か行った日は、人が混雑するはずの日曜日だというのにも関わらずで、昔なにげなく見たことがある様な賑わいなどは、少しも感じられませんでした。

    
今の家づくりは、間違いなく何かが変わってきていますが、でも、この住宅業界の人たちは、それを肌で感じていないのか、わかっていても変えれないだけかもですが、きっと素直に認めたくないというところでしょうか?こんな事をしていると他業界に遅れるばかりで、古い体質のままなってしまう。。。

 

たしかに業界に長い私自身が、こうしてモデルハウスを参考程度に見に行っているが、素直にハウスメーカーで建てよう!と思えないこの心理は一体なんだろう?と考え、この際、いい機会なので思いつくまま “今の家づくり”を自分なりに色々と整理することにしました。
   
それが、サラリーマン時代にワードで書いた小冊子【全国版】の始まりであり、このホームページであり、毎日書いているブログであり、それらの結果、ハウスネットの家づくりサポートの仕組みとなっていったのです。だからこそ、売り手側の販促だけを支援する仕組みと一緒にしないでほしい。

 

建て主の気持ちは、今の私ならわかる。立場にもなれる。一体なにがおかしくて何が理不尽なのか?などを自ら経験しながらも、その時に精一杯考えては、その度答えを導き出すようにしました。
    
とにかく言えることは、私はこんな家づくりの環境であっても、妥協しない限り、失敗しない自信はある。これは私だけではない。この建築業界のプロたちも、きっとそう感じていることだろう。
      
しかし、はじめて家づくりをされる素人の方は、そうとは言えないが、どうやらここがポイントで、この差はなぜだろう。どうしてだろう・・・。
    
そんな事を考えていると今の家づくりそのものについて、やはり見直す必要があるようで、やはり今の家づくりは、弱い立場であり、なにも知らない建て主(消費者・施主)にとって不利な家づくりなのだろうか?逆にいえば、プロにとって都合のいい家づくりになっているのではないだろうか?

   
積み木.jpgそんな私が家を建てる時に思うところは、同じ性能、仕様、プランなら経済的で施工もしっかりした会社に頼みたいし、どうせ同じ費用を出してマイホームを建てるぐらいなら、なにか我が家らしさの“個性”を少しでも感じたいし、業者の都合のいい設備の仕様も商品化された企画住宅も、どんぶり勘定の見積もりも無理だし、建築に関してアマチュアと言える営業マン相手をするのも嫌で不要。ムリもしないで、無茶もしないで無駄のない家づくりを信頼できる会社で建てたい!と感じました。


そう・・・無駄のない=経済的な適正で正直で楽しい家づくり。

  
私も決して生活に余裕があるとはいえないので、ほとんどの方は、他の買い物と同様に無駄な買い物はしたくないと考えるはずです。だから建築業界のプロも自宅を建てる際には、あらゆる無駄を省くことを考えます。できるだけの費用をかけないようにベストな家づくりができるように考えます。それは、工務店であっても建築家であっても、ハウスメーカーの営業マンであっても・・・。

  
例えば、ハウスメーカーの営業マンなどは、実家のリフォームなどはグループ会社のリフォーム会社に頼まないで、少しでも経済的に済ますために協力業者である工務店に依頼したりしています。

  

そもそも私の家づくりも、資格を持っていてバブル時代に設計事務所経験がある私自身が、設計に関してプロとは言えない住宅営業マンが考える坪数合わせだけのよくできた効率いいとは思えない、生活の動線も考えない、まるでパズルのようなプランではきっと満足できないだろうな…と感じていました。

 

それらの住宅営業マンが、家づくりが好きとも思えない方が多いし、優れたプラン力があるとも思えないし、絡むことにより沢山のムダな経費が掛けられて、給料とは別に契約に対しての報酬をもらう営業マンそのものが、私自身とっても“もっとも大きく無駄な経費”と感じていて、とにかく私自身が契約目的の口だけの営業マンたちを沢山見てきただけに大嫌いなのです。
(※もちろん中には、とても誠実な方もいますので誤解なく)

 

しかも、そもそも予算に全く余裕がない私の家づくりを考えるとなにかと高い営業経費がかかっている割に家づくりの過程が優れているとも思えない縦割りの組織のハウスメーカーの家づくりは、まず選定から外れるということになります。

   
でも、私も未経験なので住宅展示場のモデルハウスを家づくりの参考で見たいのはヤマヤマなのですが、あとの訪問されるのが恐ろしいので、展示場でのアンケートもバカ正直に書かないようにしようと考えました。おそらくこれを真面目に書いてしまえば、すぐに営業マンからの電話攻勢があるだろうと誰もが予測できます。(※しかし今の時代は、個人情報の保護という法律があるので『見たいだけです』と拒否さえすれば、この点は、自ら防げますのでご参考に…) 

   
しかも、ひょっとして営業マンの決まり文句である『お近くまで来ました!』『沢山の資料になりますので、ご自宅までお届けします!』『とにかくご挨拶のつもりで顔を合わせたいので!』など色々な理由を言って、ある意味ストーカー的によくわからない嫁さんがいる時にわざわざ訪問してきたり、プレゼンしたりして、食事中だというのにいきなり突然訪問などもあるかも・・・。
     
営業22.jpg少し会うだけのつもりが、それこそ会ってしまえば、彼らはプロの営業マンなのでタタミかけるようにあぁ言えばこういう♂c業トークでされるから、私の場合は、きっとそれが “うざく” 感じるので、当時の私は、そのアンケートには番号も住所も嘘≠書きましたが、こうでもしない限り参考のためにモデルハウス≠見学することなどできないと感じたからです。

 

実際にネットで色々な会社に資料請求をしたこともあるのですが、ある日突然、家まで訪問されたある住宅会社もあります。こんな場合への対策としては『訪問はしないでください!』と伝えるようにすればいいのですが、それでも訪問してくるような会社は、約束を守らない!としてあなたが選定基準から外せばいいのです。

    
このようにプロであるはずの私でも楽しいはずの家づくりなのに、なんでこんなことになっていくのかな?を肌で感じるようになりましたが、皆さんは、いかがですか?きっと一度は、住宅展示場のモデルハウスに行かれた方は、同じような思いやご経験されたのではないでしょうか?上に書いた内容は、ゆっくり家づくりを考えたいあなたのご家族の防御対策ですので、是非ご参考にしてください。

  
結局、私の家づくりというのは、当時取引先であった住宅会社が、今のこの土地に建築条件付きで出していたので、そこで家づくりをすることになりました。その設計は、もちろん私で私自身が、住宅会社と打ち合わせをして家づくりをしてもらいました。

  
ちなみにこの住宅会社ですが、打合せしたにも拘らず、その内容が図面に全く反映されていない事があったり、現場でできていなかったり・・・ある程度予測していましたが、何かと大変でした。
  
もちろん建築条件付きなので、仕方なくその会社との家づくりをしましたが、もし建替えであれば、二度と頼むことはないですし(笑)もちろん、皆さんにこんな程度の悪い会社を推奨などできるはずありません。そうです。わが家は、建築場所と間取り以外、特に依頼先は失敗したのです。

  

その後日談としてですが契約するまでは、アフターメンテナンスをしっかりするという事をかなり強調されていましたが、竣工後一度も来られませんでしたが、会社の資質からしてその程度だろうなと期待もしてなかったので割り切っています。

     
だから、私は自分が体験したこのおかしな家づくりを踏まえて、皆さんには家を3回建てなくても、客観的な立場でサポートしながら、成功する家づくりができる環境を提供したい!この業界に長ければ長いほど、しかも私のように業界の中でも色々な仕事を経験すればするほど、様々な業界の立場の方からのオハナシも聞くことができて、この業界の問題点が明確に見えてきたりします。

 

工事04.jpgある部分が魅力的な会社であるのに、それが例えば、施工力や家づくりに対する姿勢や価格などまでも魅力的な会社であっても、その会社は、宣伝をしていないからという理由で消費者である建て主からは、見えなくなってしまう会社が実に多くあり、建築家にしても同じで、著名な建築家以外は、知られない方が多いもので、著名でないだけで家づくりに関しての熱意は、著名な建築家にも負けないぐらいあったりしますが、私自身も建築家ではないですが、そのひとりであると自負しています。

  
皆さんに知ってもらうためにそれらの宣伝をして、営業力があろうが無かろうが、莫大な費用が投資されつづけますが、それは残念ながら資本がある会社が最終的に体力勝負となって、勝つ仕組みになっています。

 

また、宣伝すれば、営業力で差を付けるために優秀な営業マンを雇ったり、高額な費用と時間をかけて立派なツールをつくる。もちろん流行りがあるので、新しい商品≠つくる。またその商品を売るためにモデルハウスを建て、そこへ集客するために新しい広告展開をする。これらの費用を負担するのは、その会社で家づくりをされる方々が負担するのでありますが、いつまでもこんなことが繰り返されている家づくりが、本当に建て主が望んでいるカタチと言えるのであろうか?

 

業界のプロが、自分たちが家づくりをするときは適正で無駄のない家づくりをするのに、なぜ消費者に対して適正とはいえない過剰で不経済な家づくりを推奨するのでしょうか?

ある意味、利益追求で競争社会であるから仕方がないとは言えるかもしれませんが、今の時代では、ひと昔前とは違いネットやSNSを利用して正直に伝えることができるのでは?という思いで、できる限り、無駄な費用が必要とならないように考え、真面目な家づくりを伝えることも、サポートすることもできるはず・・・

   
そんな思いから、当時大阪ガスグループ内の子会社から“ハウスネットの家づくりサポート”を2002年4月から試行的にスタートさせました。

 

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ですから、このハウスネットのミッション(使命)は『プロ主導ではなく、消費者である建て主にとって最適な家づくりができる環境づくりをお手伝いし、無駄のない経済的で楽しい家づくりをサポートし、業界の変革にも貢献して、新しい家づくりと不動産を供給します』となりますが、おかげさまでハウスネットは、これまでメールで延べ5000名を超える方、直接のご相談は300組以上の方から家づくりのご相談がありましたが、まだまだ知らない方は全国に沢山おられます。

   

家づくりに関して、あらゆる可能性や方法も検討しないで、まだまだプロ主導の家づくりがされているとわかっていながら、ただ指をくわえて見ているわけにもいきません。

   
そこでまだハウスネットにご相談をされていない方を含めて、より多くの方々に対してのミッション(使命)を果たすべく、小冊子やこのホームページやブログを書くことにしました。

 
さて 家づくりと適正な不動産売買をどうすればいいものなのか?

   
批判や文句、愚痴なら誰でも言えます。程度の悪いネットの世界でもそんなことは、探せばたくさん蔓延っています。でも、言いっぱなしは、プロではありません。皆さんは、そんなことを知りたいから、聞きたいから検索したり、読んでいるわけでもありません。情報があふれていて、結局は、なにがよくて何が悪いのかわからないから色々と模索されているのです…よね!

 

であれば、どうすれば家づくりは成功するのか?そのことについて、このホームページなどでできるだけ沢山ご説明していきますので、時間の許す限り読んで、あなただけは、間違った家づくりをしないでほしいと願います。

 

 

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家づくりの準備と心構えと上手な依頼方法

 

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このページでは、売る側である家づくりをする業者が絶対に口が裂けても言わない実態を包み隠さずオハナシをします・・・と言っても決して暴露話ではありません。

 
要は、これまで何度も新築したり、住宅を建て替えたり、リフォームすることに携わってきた私が自ら家づくりをする場合には、どのように考え、どう動くのかを伝えれば 皆さんにわかりやすいかと思いますので一度読んでいただければ、住宅業界の思惑や事情も理解できてそれらに対しての対策も講じれると思います。


__sozai__/0016112.png依頼者側と業者側の利益が相反する

書籍 (2).jpg今では、本屋に行けば素人に対して大家になろう!的な本が沢山存在しますが、それを事例とすればわかりやすいのですが例えば、あなたが大家としてアパートを建てるとすれば、その工事費やローンの金利や税金、アパートの管理費やメンテナンスなどでの支出を考慮され、収入としてはもちろん常に満室とは言えないので、そのリスクも収益を考慮することになるかと思います。

 

その収益と支払額の差額が、プラスであれば儲かる大家として事業として成功であることになりますが、ある程度の管理費や税金などは予算組の想定ができますが、実は工事費やメンテナンスの予算組をどうされるのか?であります。

 

それはどのような何の根拠をもってその予算としているのかであり、これらの費用をできるだけおさえなければ大家としてのアパート事業としては赤字になるのです。

 

この工事費やメンテナンスやリフォームのヨミが甘いからこれらの事業は赤字経営となり、素人によるアパート経営の失敗につながることになると思われますが、このページでは、このアパート経営の事をオハナシするのではなく、この際の工事費やメンテナンスと一緒でそのリフォームや改装、新築や建て替えを依頼する会社は、それらをとして生活をしているという事であり、一方でアパート経営する大家であるあなたはできるだけ良いものを安く″る事を望まれますので、これは依頼者側と業者側の利益が相反することになり、同時に依頼する側が素人であり何もわからないからそのコストを自らコントロールできないことが要因にもあります。


現在の家づくりは、この大家の立場と同じようにほとんどの発注者がリフォームや建築の知識がなく、また正しく比較する方法を知らないまま依頼先を選ぶことになります。

 

そのためには、できる限り売り手側である業者側の心理と思考を逆手にとって、コスト削減にお互いが合意できる構造を持ちつつ、その中で良心的な家づくりをしてくれる会社を効率的に選定する方法が大切であります。


プロ.jpg相手はプロ。素人に対して1円でも工事金額が上がるようにハナシをされ、何も対策を講じなければ、誰かが得をして誰かが損をするものでありますので、現在の家づくりは、損をするのは何も知らない素人であることが多いのです。


またこの住宅&不動産業界には、知れば知るほど依頼者の利益や満足よりも自分だけの欲や利益しか考えない自称プロの方が多く存在していますので、相手が素人であるという事がわかれば、見積金額や内容に関してある程度吹っ掛けることができますが、逆に言えば、経験者であることや少しは詳しい事がわかればそれができなくなります。


しかしながらこれらが過剰要求となれば、彼らはクレームを含め手間がかかるばかりで儲からない仕事であると判断されると途端に何も対応してもらえなくなるのでそんなに安易で簡単ではありません。

 
先のアパートを建てる事に関してでいえば、冷静に判断しなければならないのが、その相手の会社は大家となるあなたに対して誠意あるコンサル的なアドバイスをしているのではなく、純粋な建築会社であり、つまり可能な限り、彼らが建てたい構造・建てたい工法・建てたい間取り、使いたい仕様で建てることとその管理をすることで最も利益が発生するビジネスモデルであり、それを建て主に提案することが一番であるといった都合のいい論理展開で提案されてくることを忘れてはならないのです。



__sozai__/0016112.png準備で8割終わる(段取り8分)

 

どんな家づくりであっても @依頼先の検索と選択 A面談 B交渉 C工事依頼 という流れになりますが、これらの前に実は最も大切なことが見積もりを取る前の丹念な準備であります。


相見積01.jpg根拠なく価格交渉をしても、それが決して適正な方法とは言えないもので、1円でも多くの利益を確保したい業者は、ある程度価格を下げることを想定した価格であったにすぎないケースがほとんどですから、この準備段階で綿密なコスト削減戦略を考慮したうえでの準備が必要であり、彼らがそれでも工事をしたい思わせる状況を把握しながら進めることが必要であります。


そのために希望する性能・工法・仕様・設備・デザイン・テイストなどを落としこみながらも、依頼者側もしっかりしたコスト意識をもって、データーなども活用して根拠ある理由での提案とその精度が全てであります。

 

れらの準備がしっかりされていると面談を繰り返すために適正な指示をするので、よからぬ相手の提案に迷ったり、横道にそれることなく面談技術が向上するので、その面談時間も短い時間で聞きたい内容が聞き出せたり、より多くの情報を得ることができるようになります。


もちろん相場観は大切であり、資材の価格や工事手間などの相場観を知って理解もしているどうかでプロは、よく勉強しているけど結局は素人であるかどうかの判断もして、本当に適正な価格でできるのかが決まります。


上手な依頼方法2.jpg例えば、相場観として大量発注しているから安いと言われてますが、それができない皆さんは、小ロットでも買えるホームセンターなどでその価格について調べてみたらいいのです。ネットでは在庫品や不良品なども含まれますが、ホームセンターではそれはありませんし、もちろん間違ってはいけないのが、例えば断熱材であれば想定している同じ性能の商品かどうかなどであります。


またリフォームやメンテナンス工事であれば、それらの工事をする方法として、施工手順やどれぐらいの手間がかかるのかを把握するためにDIYなどにあるメンテナンスガイドや施工手順解説リーフレットなどを見て、少しは理解されてから見積を見ればその理解度は全く違ってきます。


特に賃貸など経営している大家という立場で考えれば理解できるかと思いますが、入居者が変わるたびに都度改装やリフォームをしなければならないので、できるだけそのコストを抑えなければいけません。


それと同じように発注者が高いコスト意識を持って依頼しない限り、リフォーム、新築建て替えのコストは安くならないと言えます。


また今の家づくりの中には、CM方式としてそれぞれの業種で比較して一番安いところに依頼する完全に分離発注する方法もありますが、対応する会社によって孫請けに投げたりして対応されると職人としての技術や人格を含め現場対応が優れている人が来るとも言えず、価格だけの比較だけで腕や技術が同じとは言えないし、これはこれで全ての職種の方の長所・短所を理解したうえで比較をしているのであれば、適正な方法とも考えることもできるのですが、価格だけの比較が最優先とされているので、だから現場でのトラブルが絶えないのでしょう。

 


__sozai__/0016112.pngお互いありがとうで始まりありがとうで終わる関係づくりを。

 

現場打合せ.jpgいい会社ほど景気に関係なく多忙でありますので、依頼する際には、時間を取って現地調査に来られたり、商談対応をされるのでくれぐれも決して冷やかしではない、本当に工事をするつもりであるという姿勢を見せ、依頼者であるあなたが過去に経験があるのかとか、どれだけ詳しいのかと利益が発生するのかを含めて、実際に高い確率で工事が依頼されるのかなどを判断されますので、相場を度外視した指値なんかをするとやっぱり所詮何もわかっていない素人だと露呈して、あまりにも厳しい条件を出すと業者側から辞退されることもありますので加減である適性を出すためにしっかりと調べる事が必要なのです。


そのための準備として、工事案件の規模や内容がより明確に判別できるような概略の工事内容とその図面を用意する事が大切。


その依頼する会社として、基本高額な費用を出して住宅雑誌などで掲載している会社や集客にインターネットを駆使している業者などは、厳しい利益の仕事をするよりも高利益がとれるお客さまが集まるので、そこまでの利益がとれない仕事に特に困っていないために提示してくる見積金額も必然的に割高となる傾向がありますので、皆さんが目立つ広告を出している家づくり会社は、低コストな新築や建て替え、リフォーム工事が実現する可能性が低くなるという理屈になります。


このような会社の傾向は、営業対応からプラン提示から見積表記、その部材仕様の説明から全てが手厚い対応をされますので派手な中小やフランチャイズ加盟店や大手の看板の背景にある安心には、すべてのコストがかかっていますから高額になってしまいます。


これについては、しっかりと同条件で比較してみればその真実はすぐにわかりますが、きっかけが雑誌であって提示価格が予定よりも高くても、彼らなりの色々な論理展開で営業トークが繰り返され、準備もできていない、何もわからない建て主がその気になって依頼されるのも事実であります。


この家づくりのコストを意識されるなら、さほど派手な目立つ広告などの宣伝していない中小であり、ぶれない安定した職人を確保されている会社に依頼されることが望ましい。


その理由は、モデルハウスを持たないし、宣伝や広告をしない会社で事業が継続されているのは、これまでのお客さまの満足度が高いので、紹介やリピートの対応に追われているだろうし、中小であればその人件費や販売管理費、間接経費といった余分なコストがかからない会社である可能性が非常に高いからであり、内部留保が少なくすむので経営の構造上安くできる会社と判断できます。


そんな会社だからこそ工事を依頼するときには、本当に工事案件があり、家づくりの工事が確実に発生することを会社に理解してもらうためにより具体的な部材の規格や仕様を交えながら伝える事が理想であり、それがプロからなめられる可能性がぐっと低くなり成功に近付く方法であると言えます。


提案提示.jpg特に新築と違ってリフォームの全面改装の場合では、解体工事後有効寸法や下地状況を確認したうえでないと正確なことが言えないと言われることもあろうかと思いますが、そのまま曖昧なままにすれば、業者によって想定する商品が変わったり、工事内容も変わったりするので、見積段階ではひとまずこれでしてほしい!とこちらから部材や規格サイズを工事内容や品番を指定すればいいのです。


その現場調査に来ていただく前のチェック方法として、メールや電話を通じてその会社の姿勢を判断する事もできます。その段階で親身な対応に欠ける会社は、依頼先としてこの先のお付き合いする相手として見込みが薄いという判断もできます。


何度も言いますように結果的に業者側から対応無理!と断られることもあるので、依頼するあなたの立場では、基本は最終選考まで残すべき業者の数は最低2社必要であります。

 

相手は、業≠ニして対応されていますので、他にもっと利益が出る効率のいい物件があれば、そちらを優先されるでしょうし、利益が低い上に細かいことまでうるさ過ぎる案件はお断りされます。


建て主にすれば理不尽に感じるかもですが、限られた時間を考えればこれは経営者としての判断はあたりまえで、気を付けなければならないことは、工事業者からやらないと言われたその時点で終了となりますので、最終2社まで残しておいて1社とは正式に契約をしてから断るようにしましょう。


しかしその断る理由は、もう会うことがないとしても、あなたの家づくりのためにしっかりとご対応をしていただいたことですし最後まで候補として残ったのであれば、相手の気持ちを考えて誠意をもって感謝をお伝えすべきで、他社のほうが価格が安かったという発言はもってのほかで厳禁で、その価格や内容は同じだったとお伝えして、どうしても…とお願いされたのでなどと相手の手間や気持ちなどを考慮して柔らかくお伝えしましょう。


依頼する会社に対しては、契約前に考えられる追加請求の有無の確認と契約書の諸条件、特に新築・建て替えの場合などどは支払い条件などを確認して支払いすぎないように理解したうえで、リスクのない出来高払いになるような支払い計画を了承してもらうようにして、見積内容にその他の工事箇所の漏れがないか確認して、工程などもしっかりご確認したうえで提出してもらい、今慌ててしなくていい事や自分でできることなどを省いてご契約するようにしてください。


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このようなことを配慮して考えて進める家づくりが失敗しない家づくりの方法といえ、ハウスネットがサポートする家づくりの方法は、このような考えや流れで進めておりますので皆さんのこれからされる家づくりのご参考になれば…と思っております。


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